Objectif d’investissement

Investir dans l’immobilier

Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier peuvent être une bonne solution pour les personnes ne souhaitant ou ne pouvant pas accorder du temps à la gestion locative.

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SCPI

Présentation

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. Elles bénéficient de l’avantage de la transparence fiscale.

Ce placement spécifique, autrement appelé « pierre-papier », permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible qu’une détention d’immobilier en direct.
Selon ses capacités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier des avantages liés aux SCPI :

avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales ;
perception immédiate de revenus ;
etc.

Il s’agit d’un outil de diversification du patrimoine et de mutualisation des risques.

Le principe

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est un regroupement d’investisseurs particuliers au sein d’une société civile. Vous investissez donc dans un véhicule d’investissement collectif, géré par une société de gestion qui investit l’argent des souscripteurs pour acquérir des biens immobiliers pour les louer.

Les procédures et le fonctionnement des SCPI sont régulés et encadrés par l’AMF (Autorité des marchés financiers), qui s’assure que les sociétés de gestion qui possèdent les biens immobiliers respectent un certain nombre de règles en matière de gestion, d’investissements ou de distribution des parts et de loyers.

Les différentes SCPI

Il existe plusieurs sortes de SCPI :

Les SCPI de rendement, les plus communes, investissent principalement dans de l’immobilier professionnel (bureaux, résidences séniors ou étudiantes, établissements de santé…), avec pour objectif de produire un rendement régulier à ses associés.
Concernant les SCPI de plus-value / capitalisation, l’objectif n’est plus l’obtention d’un rendement, mais de réaliser une plus-value à terme sur la revente des immeubles.L’immobilier acquis par le biais de cette SCPI est à usage d’habitation, dans des immeubles principalement situés en Ile-de-France.
Les SCPI fiscales investissent dans de l’immobilier éligible aux dispositifs de défiscalisation type Pinel, Malraux, Denormandie etc… L’objectif étant de défiscaliser, tout en se créant un capital et des revenus fonciers.

Fonctionnement

La société de gestion qui gère la SCPI, est chargée d’identifier les biens immobiliers adéquats, de les acheter, de les mettre en location, de distribuer les revenus aux associés, et à un moment donné de la gestion, peut-être les mettre en vente pour arbitrer vers d’autres actifs immobiliers. La SCPI de rendement acquière des immeubles professionnels qui sont habituellement peu accessibles aux particuliers en direct.

Il y a plusieurs grandes thématiques d’investissement pour les SCPI :

L’immobilier de bureaux qui permet d’investir dans les sièges sociaux de sociétés, et plus globalement dans les activités tertiaires
L’immobilier commercial qui vous permet de cibler des investissements dans les magasins et centres commerciaux
Certaines SCPI sont plus spécialisées, ayant des secteurs d’investissements tels que les établissements de santé ou d’éducation, l’hôtellerie…

Vous trouverez des SCPI qui peuvent être diversifiées sur certaines de ces thématiques, d’autres seront plutôt « mono-thématique »

Au niveau géographique, certaines SCPI sont essentiellement investies à Paris et Ile de France, certaines sont plutôt positionnées en régions, quand d’autres investissent également hors des frontières, voire hors zone euro.

Les stratégies sont donc nombreuses et complémentaires, et le recours à votre conseiller en gestion de patrimoine, qui est autonome dans la sélection qu’il peut vous recommander, aura tout son sens pour vous accompagner dans la constitution d’un portefeuille diversifié de SCPI.

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Monuments historiques

Présentation :

L’investissement en monument historique permet de se constituer un patrimoine d’exception tout en bénéficiant d’un régime fiscal très favorable.

Le dispositif fiscal « monuments historiques » s’applique à des investissements immobiliers :

soit inscrits ou classés au titre des monuments historiques ;
soit bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine ;
soit bénéficiant d’un agrément.

Fonctionnement :

L’achat de ce type d’investissement permet de déduire des revenus, un ensemble de charges (travaux, charges foncières, etc.) non seulement sur les revenus générés, mais également sur le revenu global. Les modalités de déduction dépendent notamment :

de l’ouverture au public ;
de la production de revenus ;
de l’occupation par le propriétaire.

Outre la déduction, une exonération peut s’appliquer en cas de donation ou de transmission par décès de l’immeuble.

Malraux

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d’une réduction d’impôt si les revenus de la location de l’immeuble sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Cette réduction peut aller de 22 à 30% du montant des travaux selon le secteur. Il existe un plafond de 400 000€ par foyer fiscal sur une période de 4 ans, avec possibilité de réaliser 400 000€ de travaux éligibles sur une seule année. La fraction de la réduction d’impôt qui n’a pas pu être imputée l’année de réalisation des dépenses est imputable de l’Impôt sur le Revenu dû au titre des 3 années suivantes.

Les travaux de restauration immobilière réalisés dans des immeubles situés dans un site ou un quartier éligible doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux, qui est délivrée par le préfet. Le propriétaire doit être en possession de cette autorisation avant le commencement des travaux.

Un permis de construire est parfois nécessaire, mais il ne pourra jamais remplacer cette autorisation. Tous les travaux modifiant l’état des immeubles éligibles sont soumis au visa et au suivi de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).