SCPI de rendement

Investir dans la Pierre-papier grâce aux SCPI

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est un regroupement d’investisseurs particuliers au sein d’une société civile. Vous investissez donc dans un véhicule d’investissement collectif, qui est géré par une société de gestion qui investi l'argent des souscripteurs pour d’acquérir des biens immobiliers pour les louer.
Les procédures et le fonctionnement des SCPI sont régulés et encadrés par l’AMF (Autorité des marchés financiers), qui s’assure que les sociétés de gestion qui possèdent les biens immobiliers respectent un certain nombre de règles en matière de gestion, d’investissements ou de distribution des parts et de loyers.

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Comment ça fonctionne ?

La société de gestion qui gère la SCPI, est chargée d’identifier les biens immobiliers adéquats, de les acheter, de les mettre en location, de distribuer les revenus aux associés, et à un moment donné de la gestion, peut-être les mettre en vente pour arbitrer vers d’autres actifs immobiliers. La SCPI de rendement acquière des immeubles professionnels qui sont habituellement peu accessibles aux particuliers en direct.

Il y a plusieurs grandes thématiques d’investissement pour les SCPI :

• L’immobilier de bureaux qui permet d’investir dans les sièges sociaux de sociétés, et plus globalement dans les activités tertiaires
• L’immobilier commercial qui vous permet de cibler des investissements dans les magasins et centres commerciaux
• Certaines SCPI sont plus spécialisées, ayant des secteurs d’investissement tels que les établissements de santé ou d’éducation, l’hotellerie
• Vous trouverez des SCPI qui peuvent être diversifiées sur certaines de ces thématiques, d’autres seront plutôt « mono-thématique »
• Au niveau géographique, certaines SCPI sont essentiellement investies à Paris et Ile de France, certaines sont plutôt positionnées en régions, quand certaines investissement également hors des frontières, voire hors zone euro

Les stratégies sont donc nombreuses et complémentaires, et le recours à votre conseiller en gestion de patrimoine, qui est autonome dans la séléction qu’il peut vous recommander, aura tout son sens pour vous accompagner dans la constitution d’un portefeuille diversifié de SCPI.

Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est se situe en général entre 4 et  6% par an, les revenus distribués plutôt stables dans le temps.

Investir dans une SCPI vous permet de vous prémunir de certains risques comparativement à un investissement dans un bien locatif de particulier, sur lequel vous prenez seul le risque de valorisation ou de vacances de locataires. Dans le cadre de l’investissement en SCPI, la mutualisation fait que les revenus sont largement assurés ; le risque de loyers non payés est très faible et les charges externes des biens sont prises en charge uniquement par les sociétés de gestion. De plus, les biens immobiliers sont répartis géographiquement et les sociétés gestionnaires assurent une réelle diversification du risque en ciblant également des locataires économiquement très solvables avec des grands groupes comme locataires dans certaines SCPI.

De plus, l’investissement en SCPI vous assure un certain visibilité compte tenu de la durée des baux commerciaux en cours.

L’horizon de placement recommandé est de minimum 10 ans. L’achat peut être fait grâce à votre épargne (paiement comptant = revenus complémentaires immédiats) ou en ayant recours à un prêt bancaire (financement à crédit = revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé).  Cette stratégie est particulièrement efficace si vous souhaitez vous constituer un capital avec un effort d’épargne modique, sans subir des contraintes de gestion.

L’acquisition en démembrement peut également être une stratégie particulièrement efficace si vous souhaitez capitaliser durant une période donnée, pour générer davantage de revenus ensuite. Les parts de SCPI seront alors achetées à un tarif beaucoup moins cher, et permettent de placer de la trésorerie. Une fois le démembrement touchant à sa fin, le nu-propriétaire va devenir pleinement propriétaire et va donc récupérer les loyers. Ce système de paiement de SCPI est surtout avantageux pour les investisseurs lourdement fiscalisés.

Combien ça coûte ? 

L’achat de parts de SCPI (ou la revente) ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.

Fiscalité des SCPI

Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu à votre taux marginal d’imposition, et aux prélèvement sociaux de 17,2%.

Le conseil plus d’Aeternia Patrimoine :

Compte tenu de la fiscalité auxquelles sont soumises les SCPI, il peut être judicieux d’évaluer avec votre conseiller en gestion de patrimoine, l’opportunité d’investir dans des SCPI qui possèdent tout ou partie de leur patrimoine immobilier hors de France, pour bénéficier d’un régime fiscal bien plus attractif pour votre investissement.

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous pourrez réaliser une plus-value (si le prix de vente est supérieur au prix d’achat). Cette plus-value est soumise à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Tout comme pour les investissements immobiliers directs, Ppus vous détenez vos parts de SCPI longtemps, moins la plus-value sera taxée car un abattement est pratiqué pour chaque année de détention (après 5 ans). Finalement, la plus-value est exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.