La succession est un sujet délicat, souvent mal anticipé, qui peut transformer le patrimoine familial en un véritable casse-tête fiscal et émotionnel. Quand l’immobilier représente la majeure partie de vos biens, comme c’est le cas pour 55 % du patrimoine des Français selon l’Insee (et même plus de 70 % pour les ménages aisés), le risque est réel. « Une succession non ou mal anticipée et constituée uniquement d’immobilier peut être ruineuse pour les héritiers, forcés de vendre en hâte et dans de mauvaises conditions des actifs immobiliers, dans les 6 mois du décès de leur ascendant », alerte Charles Callaud, avocat fiscaliste chez Target Avocats.
Plutôt que de vous lancer dans une donation souvent lourdement fiscalisée, découvrez une solution encore méconnue du grand public : le « Family Buy Out » (FBO) immobilier.
Inspiré du monde du capital-investissement (LBO pour « leveraged buy-out »), le FBO immobilier est une stratégie ingénieuse pour transmettre votre patrimoine locatif en douceur et surtout en anticipant la succession.
L’idée est simple : vous vendez votre ou vos biens immobiliers locatifs à une nouvelle société détenue par votre famille. Cette entité contracte un emprunt auprès d’une banque pour racheter les biens. Résultat ? Le patrimoine immobilier reste dans le giron familial, tout en vous procurant des liquidités et en préparant l’avenir de vos héritiers.
« Cette solution est d’autant plus séduisante qu’elle se prête à tous les patrimoines, pas seulement aux grandes fortunes et qu’elle bénéficie aussi bien aux enfants, petits-enfants ou encore neveux/nièces. Et ne nécessite pas une structure imposante pour héberger votre patrimoine immobilier », confirme Charles Callaud. Il a déjà mené plusieurs opérations de ce type, avec des montants variés, preuve que cette approche est accessible.
Alain, 75 ans, en témoigne avec enthousiasme : « C’est génial ! Tout le monde est gagnant. J’en ai retiré des liquidités pour me faire plaisir et mes enfants sont propriétaires de bâtiments rénovés qui valent une fortune. Les locataires, qui occupent les bâtiments remboursent leur crédit sur 15 ans. Et d’un point de vue fiscal, mes enfants y gagnent car ils détiennent des parts (de la société qui héberge le patrimoine immobilier, NDLR) qui sont moins taxées. »
Cette méthode gagne en popularité, d’autant plus que la récente baisse des prix immobiliers la rend encore plus rentable. Mais pour que l’opération soit un succès, certaines règles sont essentielles.
Excluez la résidence principale et secondaire : la première règle est claire. Le bien que vous souhaitez transmettre doit être un investissement locatif. Pourquoi ? Car les revenus locatifs générés sont cruciaux pour couvrir le remboursement de la dette contractée par la société familiale. Sans loyers, pas de rentabilité et la banque ne prêtera pas.
Choisissez le bon moment pour la vente : vos héritiers doivent être majeurs et se sentir prêts à s’engager dans cette acquisition. La durée de détention du bien est également primordiale. Pour minimiser l’imposition et profiter pleinement des abattements pour durée de détention, Charles Callaud recommande une cession après 20 à 25 ans minimum, l’idéal étant à partir de 30 ans pour une exonération totale.
Optez pour la bonne société : pour héberger le patrimoine familial, la création d’une société est inévitable. Elle peut être détenue uniquement par les héritiers ou par les ascendants et les héritiers. Le type de structure dépend de l’usage du bien :
Fixez un prix juste : pas de « prix d’ami » ! Il est tentant de vendre à un proche à un prix avantageux. C’est une erreur qui peut faire échouer toute l’opération. « Aucune banque et aucun avocat ne risqueraient à financer un FBO si aucun expert immobilier agréé par la justice n’a été nommé pour estimer le juste prix de la vente », insiste Charles Callaud. La banque exigera un dossier crédible et des revenus locatifs suffisants pour couvrir les mensualités.
Jouez la transparence avec vos enfants… Une transaction immobilière, même en famille, est complexe. L’avocat conseille de réunir tous les membres concernés, ainsi que le notaire, pour expliquer clairement le fonctionnement de la société, l’endettement, et la nécessité pour les loyers de couvrir la dette. La compréhension mutuelle est clé pour la fluidité de l’opération.
…Et avec le Fisc : sécurisez votre projet ! Une opération aussi technique mérite une sécurité maximale. Pour éviter tout risque de redressement fiscal, vous avez la possibilité de faire valider votre projet par le fisc via un rescrit fiscal. L’administration dispose de six mois pour répondre ; sans réponse de sa part, votre projet est considéré comme accepté. C’est une étape qui prend du temps (environ 4 mois s’ajoutent à la mise en place du FBO), mais qui offre une tranquillité d’esprit inestimable.
Le « Family Buy Out » est une solution moderne et efficace pour anticiper votre succession immobilière, offrir des opportunités à vos héritiers et même dynamiser votre patrimoine. Êtes-vous prêt à explorer cette voie pour la transmission de vos biens ?
