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Vous investissez en couple. Vous décidez d’acheter un bien immobilier pour le louer. Pour cela, vous utilisez un dispositif de défiscalisation comme Pinel, Denormandie ou Malraux. C’est un excellent projet pour construire votre patrimoine.
Pourtant, une séparation peut tout compliquer. En effet, l’avantage fiscal que vous obtenez est fragile. L’État vous accorde une réduction d’impôt. En échange, vous prenez un engagement. Vous devez louer le bien pendant une certaine durée.
Or, si vous rompez cet engagement, vous perdez l’avantage. Vous devez alors rembourser toutes les réductions d’impôt déjà perçues. C’est une situation que nous rencontrons fréquemment. Ce guide vous explique donc comment sécuriser votre investissement.
Le risque est bien réel. Une séparation, un divorce ou une rupture de Pacs ne constitue pas un cas de force majeure. Par conséquent, si vous arrêtez la location trop tôt, vous devrez rembourser le fisc.
La rupture modifie également votre foyer fiscal. Avant, vous étiez un seul contribuable. Après, vous êtes deux contribuables distincts. Le couple doit donc décider rapidement du sort du bien. Plusieurs cas de figure se présentent.
Si la période d’engagement de location est déjà terminée, le problème est simple. Le couple peut librement vendre le bien. Il peut aussi le conserver en indivision ou l’attribuer à l’un des deux.
En revanche, si l’engagement est toujours en cours, les choix sont plus contraints.
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D’abord, vous pouvez décider de rester propriétaires ensemble. C’est ce qu’on appelle l’indivision. Ainsi, vous continuez la location comme avant. Vous conservez alors tous les deux le bénéfice de la réduction d’impôt. Toutefois, cette solution est souvent difficile à long terme. Elle fonctionne mieux si la durée d’engagement restante est courte.
Ensuite, un seul de vous peut récupérer le bien. Il en devient alors le seul propriétaire. Heureusement, l’administration fiscale montre de la tolérance. Le conjoint qui conserve le bien peut demander à reprendre le dispositif à son profit. Il doit simplement poursuivre l’engagement de location jusqu’à son terme. Il continuera ainsi à bénéficier de la réduction d’impôt.
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Enfin, vous pouvez décider de vendre le bien. Mais si vous le vendez avant la fin de l’engagement, la sanction est immédiate. Vous perdez l’avantage fiscal. Vous devrez alors rembourser au fisc la totalité des sommes perçues.
Même si vous trouvez un accord, plusieurs difficultés persistent.
Premièrement, la solidarité fiscale continue. Même après la séparation, vous restez solidaires face au fisc pour les dettes nées pendant votre union. Par exemple, si votre ex-conjoint conserve le bien mais arrête la location, l’administration fiscale peut se retourner contre vous pour le remboursement. Vos arrangements privés dans l’acte de partage ne sont pas opposables à l’administration, comme le précise le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP).
Deuxièmement, la valorisation du bien est complexe. Ces biens défiscalisants sont souvent achetés à un prix supérieur à celui du marché. De plus, l’avantage fiscal lui-même a une valeur. Il faut donc en tenir compte lors du partage du patrimoine. Cela provoque souvent de vives discussions et des désaccords.
Face à ces risques, la meilleure solution est la prévention. C’est pourquoi nous recommandons de cadrer la situation en amont.
Avant même d’acheter, le couple peut rédiger une convention. Ce document anticipe le sort du bien en cas de séparation. Il peut préciser :
Ainsi, vous définissez des règles claires dès le départ. Vous évitez les conflits et les mauvaises surprises financières plus tard.
En conclusion, investir en couple est un projet magnifique. Cependant, il doit être bien encadré sur le plan juridique. Une bonne préparation vous protège des aléas de la vie. Elle sécurise votre patrimoine et votre tranquillité d’esprit. Chez Aeternia Patrimoine à Bordeaux, nous vous aidons à structurer vos investissements pour qu’ils résistent à l’épreuve du temps et des imprévus.
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