Après deux années compliquées, le marché des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) retrouve des couleurs. En effet, les épargnants reviennent progressivement, attirés par les rendements solides de certains fonds et des prix d’actifs immobiliers devenus plus attractifs. Selon l’Aspim, la collecte nette a ainsi progressé de 29 % au premier semestre 2025.
Dans ce contexte de renouveau et de concurrence accrue, une pratique se développe pour attirer les premiers souscripteurs : les parts « sponsors ». Il s’agit d’une opportunité intéressante mais qui demande une analyse fine. En tant que conseillers en gestion de patrimoine, nous vous proposons notre guide complet pour tout comprendre.
Le principe est simple. Lorsqu’une société de gestion lance une nouvelle SCPI, elle a besoin de collecter rapidement un capital initial pour commencer à investir. Pour récompenser les tout premiers investisseurs qui lui font confiance, elle leur propose un avantage exclusif.
Concrètement, une part « sponsor » est une part de SCPI proposée avec une décote sur son prix de souscription officiel, généralement comprise entre 5 % et 10 %. Cette pratique est devenue courante pour donner de la visibilité à un nouveau fonds et assurer le succès de son lancement.
Le démarrage fulgurant de la SCPI Iroko Atlas en septembre, dont l’enveloppe de lancement de 20 millions d’euros s’est écoulée en quatre heures, témoigne de l’engouement pour ces offres.
L’attrait des parts sponsors est double.
Premièrement, vous bénéficiez d’un gain en capital immédiat. Acheter une part d’une valeur de 250 € au prix de 237,50 € (avec une décote de 5 %) revient à enregistrer une performance instantanée.
Deuxièmement, et c’est un point crucial, cette décote augmente mécaniquement le rendement de votre investissement. En effet, comme vous payez votre part moins cher, le dividende qui vous sera versé représentera un pourcentage plus élevé de votre mise de départ. Par exemple, si cette même SCPI distribue 12,50 € par an, le rendement pour un souscripteur classique est de 5 % (12,50 / 250). Pour vous, il sera de 5,26 % (12,50 / 237,50).
Cet avantage financier n’est pas sans contreparties. Il vient rémunérer un risque et des contraintes spécifiques au lancement d’un nouveau fonds.
Les offres de parts sponsors sont des opportunités de marché intéressantes mais elles ne s’adressent pas à tout le monde.
Selon nous, elles sont particulièrement adaptées aux investisseurs qui possèdent déjà un portefeuille de SCPI diversifié. Il s’agit alors d’une poche de « diversification opportuniste » qui permet de viser un surcroît de rendement. C’est un placement pour un investisseur averti, qui comprend et accepte le risque initial lié à un lancement. En revanche, nous le déconseillons pour un premier investissement en SCPI.
Le mécanisme des parts sponsors est un échange équilibré. L’investisseur prend un risque de lancement un peu plus élevé et accepte une liquidité contrainte sur une courte période. En échange de cette confiance initiale, il est récompensé par une décote significative qui booste la performance de son investissement dès le premier jour.
La clé du succès réside donc dans une sélection rigoureuse, basée avant tout sur la qualité et la réputation de la société de gestion.
Les offres de parts sponsors sont souvent limitées dans le temps et réservées à un réseau de professionnels. Chez Aeternia Patrimoine, à Bordeaux, nous suivons activement les lancements de nouvelles SCPI et nous analysons la qualité des gérants. Contactez-nous pour être informé de ces opportunités et pour évaluer si elles correspondent à votre stratégie.
