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La retraite est une étape charnière qui impose souvent une refonte globale de sa stratégie patrimoniale. C’est d’autant plus vrai lorsque les revenus d’activité sont élevés et que la chute de revenus à la cessation d’activité s’annonce brutale.
Prenons l’exemple concret d’Hélène, une agente de direction de 63 ans, résidant à Paris. À un an de son départ, elle doit arbitrer entre plusieurs objectifs parfois contradictoires : maintenir son niveau de vie, financer un projet immobilier « plaisir » pour sa retraite et anticiper la transmission de son patrimoine à ses proches.
Cette étude de cas illustre parfaitement les défis d’une gestion de patrimoine lorsqu’il s’agit de préparer l’avenir avec précision.
Hélène perçoit un salaire confortable de 110 000 € net par an. Elle prévoit de prendre sa retraite en février 2027, date à laquelle elle atteindra 65 ans et 3 mois.
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Revenus annuels nets : 118 000 € (avant impôt).
Patrimoine financier : 520 000 € (comptes, livrets, assurance vie).
Patrimoine immobilier : 890 000 € (résidence principale à 600 000 €, plus trois investissements locatifs).
La chute des revenus : sa pension estimée sera de 4 717 € net par mois. Bien que confortable dans l’absolu, cela représente moins de 50 % de ses revenus actuels.
La décote : il lui manquera 5 trimestres pour atteindre le taux plein en 2027.
Le projet de vie : Hélène souhaite acquérir un appartement plus grand pour s’adonner à ses passions (dessin, broderie).
La transmission : célibataire et sans enfant, elle souhaite protéger son frère (en situation fragile) et gratifier sa sœur, son neveu et sa nièce, tout en limitant la fiscalité confiscatoire entre collatéraux.
Actuellement, son patrimoine est équilibré : 43 % en résidence principale, 37 % en financier et 20 % en immobilier locatif. Cependant, son projet d’achat immobilier risque de rompre cet équilibre. À la retraite, il est généralement conseillé de réduire ses charges et de liquidifier son patrimoine, plutôt que de s’alourdir en immobilier. Toutefois, Hélène a les moyens de ses ambitions.
Le premier levier est mécanique : combler le manque à gagner de la pension.
Pour partir à taux plein, Hélène peut racheter les 5 trimestres manquants. Le coût est estimé à 21 425 € (4 285 € par trimestre). L’opération est financièrement très astucieuse. En effet, ces sommes sont intégralement déductibles de ses revenus imposables. Compte tenu de sa tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, le coût réel après économie d’impôt ne serait que de 13 565 €.
En contrepartie, sa pension augmenterait de 268 € par mois à vie. Le retour sur investissement est excellent : elle récupère sa mise en moins de 5 ans. Néanmoins, au vu des incertitudes législatives, il est prudent d’attendre 2026 pour acter ce rachat.
Hélène possède un patrimoine immobilier locatif complexe :
un studio à Lyon (payé, rapporte 195 €/mois).
deux appartements Pinel (Aix-en-Provence et Annemasse) avec des crédits en cours pesant 2 600 €/mois sur son budget.
Elle envisage de tout vendre pour solder ses crédits et acheter sa nouvelle résidence principale. C’est une option radicale.
Une alternative plus fine existe. Elle pourrait ne vendre qu’un seul bien (par exemple celui d’Aix-en-Provence, bien valorisé) pour solder le crédit de l’autre (Annemasse) et financer une partie de son nouvel achat. Cela lui permettrait de conserver des revenus locatifs complémentaires tout en allégeant ses charges.
Si elle maintient son choix de tout vendre, le capital dégagé servira à son agrandissement immobilier. Le surplus devra impérativement être placé sur des supports liquides et performants pour générer des revenus complémentaires.
Avec une TMI de 41 %, la priorité fiscale est claire.
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Hélène doit continuer d’alimenter son PER (actuellement 72 000 €). En versant régulièrement jusqu’à 2027, elle réduit son impôt actuel et se constitue un capital qui devrait dépasser les 100 000 €. Lors de son départ, elle pourra aussi y transférer son épargne salariale (PEE). Une sortie en rente viagère lui assurerait environ 290 € de revenus mensuels supplémentaires, sécurisés à vie.
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Hélène détient 191 000 € sur une assurance-vie médiocre (frais élevés, rendement faible). Il n’y a aucune raison de conserver un mauvais produit. Elle doit clôturer ce contrat et réinvestir les fonds sur un contrat moderne, à frais réduits et offrant une architecture ouverte (accès à des fonds performants, SCPI, etc.).
C’est aussi l’outil idéal pour la transmission. Elle doit impérativement verser sur ce nouveau contrat avant ses 70 ans. Elle profitera ainsi de l’abattement successoral de 152 500 € par bénéficiaire, un atout majeur pour transmettre à son neveu et sa nièce hors droits de succession.
La transmission est le point névralgique pour Hélène. Sans enfants, transmettre à son frère et sa sœur implique une taxation lourde de 45 %. Au décès de ces derniers, les biens seront retaxés à 20 % lorsqu’ils passeront aux neveux. Soit une perte fiscale totale de près de 65 %.
La solution recommandée par les notaires est le démembrement de propriété via testament :
Léguer l’usufruit (le droit d’usage et les loyers) à son frère et sa sœur. Cela protège le frère fragile en lui assurant un toit ou des revenus.
Léguer la nue-propriété directement aux neveu et nièce.
Cette technique permet un « saut de génération » fiscal. Les neveux paient des droits réduits sur la nue-propriété au décès d’Hélène. Au décès futur du frère ou de la sœur usufruitiers, l’usufruit s’éteint et les neveux récupèrent la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.
De plus, de son vivant, Hélène peut effectuer des dons manuels (exonérés jusqu’à 31 865 € tous les 15 ans) à ses neveux, si ses liquidités le permettent après son achat immobilier.
Le cas d’Hélène montre qu’il n’existe pas de solution unique. Il s’agit d’assembler des briques (rachat de trimestres, arbitrage immobilier, assurance vie, testament) pour construire un édifice solide.
Son désir d’agrandir sa résidence principale est le pivot de sa stratégie : c’est ce choix qui déterminera ses marges de manœuvre financières pour la transmission et les revenus complémentaires.
Pour valider ces choix lourds de conséquences, un bilan patrimonial complet est indispensable. À Aeternia Patrimoine à Bordeaux, nous vous accompagnons pour chiffrer précisément ces scénarios et éviter les pièges fiscaux.
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