📊Le conseil clé : En 2026, le démembrement de SCPI s’impose comme la stratégie « gagnant-gagnant » par excellence pour les familles bordelaises. En séparant la nue-propriété (que vous donnez à vos enfants) de l’usufruit (que vous conservez), vous réduisez immédiatement la valeur fiscale du don tout en continuant à percevoir 100 % des loyers pour maintenir votre train de vie. C’est l’outil idéal pour anticiper la transmission sans se démunir financièrement.
Vous avez entre 30 et 50 ans. Vous travaillez dur à Bordeaux ou au Bouscat. Naturellement, vous commencez à voir plus loin. Vous souhaitez bâtir un rempart financier pour vos enfants, mais une crainte légitime vous freine : « Si je donne aujourd’hui, est-ce qu’il me restera assez pour ma propre retraite ? ».
Cette question est au cœur de nos échanges quotidiens au cabinet Aeternia Patrimoine. En effet, dans le contexte économique de 2026, la peur du manque est réelle. Pourtant, il existe une technique juridique ancienne que nous avons modernisée grâce à la SCPI (Pierre-Papier) : le démembrement de propriété.
Imaginons une belle échoppe bordelaise. La pleine propriété, c’est posséder les murs, avoir le droit d’y habiter et le droit de la vendre. Le démembrement, c’est l’art de « couper » ce droit de propriété en deux parts distinctes.
L’Usufruit : C’est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (les loyers). C’est votre sécurité immédiate.
La Nue-Propriété : C’est le droit de posséder les murs à terme. C’est l’avenir de vos enfants.
Pourquoi appliquer cela à la SCPI ? Parce que contrairement à un appartement classique au Bouscat, la SCPI ne demande aucune gestion. Vous ne gérez ni les travaux, ni les locataires, ni les relances de loyers. Vous recevez simplement vos revenus trimestriels sur votre compte bancaire.
En 2026, la fiscalité française reste lourde, mais elle offre des niches légales pour ceux qui anticipent. Lorsque vous donnez la nue-propriété de parts de SCPI à vos enfants, vous ne payez pas d’impôts sur la valeur totale.
En effet, l’administration utilise un barème (Article 669 du CGI) qui dépend de votre âge. Plus vous êtes jeune, plus la nue-propriété « vaut » peu fiscalement.
Si vous avez 45 ans, la nue-propriété ne représente que 40 % de la valeur totale aux yeux du fisc.
Résultat : Vous pouvez transmettre un patrimoine de 250 000 € en n’utilisant que 100 000 € de votre abattement fiscal. Vous « doublez » ainsi votre capacité de transmission gratuite.
Par ailleurs, au moment de votre décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement et sans aucun impôt supplémentaire. C’est une transmission totalement invisible pour le fisc à ce moment-là.
Voici pourquoi nos clients au Bouscat privilégient désormais le démembrement pour leurs investissements familiaux.
Ce tableau vous permet de visualiser immédiatement pourquoi le démembrement est devenu la stratégie préférée de nos clients au Bouscat pour protéger leurs enfants tout en conservant leur confort de vie.
Prenons l’exemple de Thomas et Sophie, 48 ans, résidents au Bouscat. Ils possèdent déjà leur résidence principale et souhaitent investir 100 000 € pour préparer l’avenir de leurs deux adolescents.
S’ils achètent des parts de SCPI en pleine propriété, au moment de leur succession dans 30 ou 40 ans, les enfants paieront des droits sur la valeur du capital à ce moment-là (potentiellement 150 000 € ou 200 000 €).
Cependant, en optant pour le démembrement aujourd’hui :
Ils achètent les parts.
Ils donnent la nue-propriété aux enfants (valeur fiscale retenue : seulement 40 000 €).
Cela rentre largement dans l’abattement de 100 000 € par parent/enfant.
Chaque mois, ils reçoivent les loyers de la SCPI pour financer leurs loisirs ou leurs futures retraites.
Les enfants savent qu’ils possèdent un capital qui grandit, sans avoir à s’en occuper.
C’est ce que nous appelons la gestion de patrimoine « sereine ».
Il existe une autre variante très utile pour les parents de jeunes étudiants bordelais : le démembrement temporaire.
Au lieu de donner de l’argent de poche « à perte » chaque mois, vous donnez l’usufruit de vos parts de SCPI à votre enfant pour une durée fixe (ex: 5 ans, le temps de ses études à l’Université de Bordeaux).
L’enfant perçoit les loyers directement (souvent sans impôts car il est faiblement imposable).
Vous, vous réduisez votre propre imposition car vous ne percevez plus ces revenus.
À la fin des 5 ans, vous récupérez la pleine propriété de vos parts automatiquement.
C’est une solution d’une efficacité redoutable pour aider ses enfants tout en optimisant sa propre fiscalité.
Le démembrement de SCPI n’est pas un produit que l’on achète en un clic sur une plateforme en ligne. C’est un acte juridique qui nécessite une analyse fine de vos statuts matrimoniaux et de vos objectifs civils.
Au cabinet, nous vous accompagnons sur :
Le choix des SCPI (rendement, thématique forestière GFI, bureaux).
La rédaction des actes de donation avec notre réseau de notaires partenaires.
Le suivi fiscal annuel pour vos déclarations de revenus.
Découvrez notre approche du Bilan Patrimonial à Bordeaux pour valider si ce montage est adapté à votre famille.
Est-ce que je peux vendre mes parts si j’en ai besoin ? Oui, mais comme pour tout bien démembré, il faut l’accord du nu-propriétaire (votre enfant) et de l’usufruitier (vous). C’est une sécurité supplémentaire qui empêche de dilapider le patrimoine sur un coup de tête.
Que se passe-t-il si la SCPI baisse de valeur ? Comme tout investissement immobilier, il y a un risque de fluctuation. Toutefois, en démembrement, vous visez le long terme. La baisse de valeur n’impacte pas votre droit de percevoir les loyers, qui est votre objectif principal.
Peut-on faire cela avec un GFI (Groupement Forestier) ? Absolument ! Le démembrement de GFI est même encore plus puissant car il cumule les avantages fiscaux de la forêt (abattement de 75 %) avec ceux du démembrement. C’est le « must » de l’optimisation pour 2026.
Est-ce que mes enfants doivent déclarer quelque chose ? Tant qu’ils ne sont que nu-propriétaires, ils n’ont aucun impôt sur le revenu à payer car ils ne touchent pas les loyers. C’est donc un cadeau qui ne leur coûte rien au quotidien.
Pour comprendre les détails techniques du barème fiscal de l’usufruit, consultez le guide de la Chambre des Notaires de France.
Souhaitez-vous que nous calculions ensemble l’économie fiscale que vous pourriez réaliser pour vos enfants avec un montage en SCPI démembrée ?
