Acheter en direct avec frais d’entrée pleins

💥 Coût sur un investissement :

100 000€ investis en SCPI :

• Frais d’entrée 10% : 10 000€ perdus immédiatement
• Capital investi : seulement 90 000€
• Il faut 2-3 ans de rendement juste pour récupérer les frais
• Perte sèche : 10 000€ + opportunité manquée

Nous vous accompagnons pour concevoir votre stratégie d'investissement

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CONTACT 06 74 09 64 28

✅ Solution :

3 options pour éviter les frais :

• Via assurance-vie : 0% de frais d’entrée SCPI (seulement frais AV 0,5-0,8%)
• Négociation CGP : Réduction frais à 3-5% au lieu de 10%
• Marché secondaire : Achat avec décote 5-10% (mais liquidité limitée)
• Économie : 7 000€-10 000€ sur 100 000€ investis

Choisir une SCPI uniquement sur le rendement affiché

💥 Conséquence :

Rendement élevé = souvent risque élevé :

• SCPI bureaux Paris 6,5% → Covid → Bureaux vides → Distribution chute à 3%
• SCPI commerce 7% → E-commerce → Centres commerciaux en difficulté → Baisse valeur part -15%
• Vous avez perdu 15% + revenus divisés par 2

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✅ Solution :

Analysez TOUS les critères :

• Taux d’occupation (> 90%)
• Diversification géographique et sectorielle
• Report à nouveau (réserves > 10% pour absorber crises)
• Historique de distribution (régularité sur 10 ans)
• Qualité locataires (grands groupes, baux longs)

Vendre en panique sur le marché secondaire (avec décote)

💥 Coût d’une vente précipitée :

50 000€ de parts SCPI, besoin urgent de cash :

• Valeur parts : 50 000€
• Vente marché secondaire : décote 12% = 44 000€
• Frais de cession : 500€
• Perte : 6 500€ (13%) en quelques semaines

✅ Solution :

Prévention :

• Gardez épargne précaution (3-6 mois) AVANT d’investir en SCPI
• Horizon minimum 8-10 ans : les SCPI ne sont PAS liquides
• Nantissement : si besoin urgent, nantissez vos parts pour obtenir crédit (au lieu de vendre)
• Investissez en SCPI uniquement l’argent dont vous n’avez PAS besoin à court terme

Concentrer sur une seule SCPI

💥 Conséquence :

Risque de concentration sectorielle/géographique :

• SCPI bureaux Île-de-France → Télétravail → Baisse demande → Distribution -30%
• SCPI commerce → Crise retail → Vacance locative → Baisse valeur part -12%
• Vous subissez 100% du choc sur cette typologie

✅ Solution :

Diversifiez sur 3-4 SCPI :

• SCPI diversifiée (bureaux + commerces + santé + logistique)
• SCPI européenne (Allemagne, Pays-Bas, Espagne)
• SCPI santé/éducation (résilientes aux crises)
• SCPI résidentiel (locatif habitation)
• Si une baisse, les autres compensent

Ignorer la fiscalité des revenus

💥 Coût fiscal :

100 000€ en SCPI, distribution 5 000€/an, TMI 41% :

• SCPI en direct : 41% IR + 18,6% PS = 2 980€ d’impôts/an
• SCPI via assurance-vie : 0€ tant que pas de rachat (capitalisation)
• Sur 20 ans : 2 980€ × 20 = 59 600€ d’impôts évitables !

✅ Solution :

Investissez en SCPI via assurance-vie :

• Distributions capitalisées (pas d’impôt immédiat)
• Fiscalité réduite au rachat : 7,5% après 8 ans (vs 41%+18,6%)
• Transmission optimisée : 152 500€/bénéficiaire hors succession
• Flexibilité : changez de SCPI sans fiscalité (arbitrage gratuit)

❌ Ce qu’il a fait (toutes les erreurs) :

• Erreur #1 : Achat direct avec frais 10% = -20 000€
• Erreur #2 : 100% sur 1 SCPI bureaux Paris
• Erreur #3 : Besoin cash après 2 ans → Vente décote 12% = -21 600€
• Erreur #5 : Fiscalité directe : 2 980€/an × 2 ans = -5 960€

Total pertes :

-47 560€ en 2 ans (24% du capital initial !)

✅ S’il avait bien fait :

• SCPI via assurance-vie (0% frais entrée)
• Diversification 3 SCPI (bureaux + santé + Europe)
• Épargne précaution conservée (pas de vente forcée)
• Capitalisation (pas de fiscalité immédiate)
• Économie : 47 560€ + sérénité

Score :
• 6 cases cochées : Parfait ! Vous investissez intelligemment
• 4-5 cases : Bon, mais optimisations possibles
• < 4 cases : Attention, risques élevés