On entend souvent dire que « Le Bouscat est terminé », que tout est déjà construit et hors de prix. C’est une erreur d’analyse. Une ville vit, respire et évolue. En observant les documents d’urbanisme et les projets de la Mairie du Bouscat, on décèle des poches de valorisation très intéressantes pour les années à venir.
En tant que gestionnaire de patrimoine local, mon rôle est de superposer ces plans d’urbanisme avec vos objectifs financiers. Où faut-il investir au Bouscat et quels quartiers ont de l’avenir ? Décryptage.
Le projet de requalification du centre-ville et de l’axe de la Libération n’est pas anodin. En apaisant la circulation et en végétalisant, la ville transforme des zones de « passage » en zones de « vie ».
Immobilièrement, cela signifie que des biens situés en deuxième ligne sur ces axes, autrefois boudés à cause du bruit, vont gagner en attractivité (et donc en valeur) à mesure que les nuisances sonores diminuent et que la piétonnisation avance.
C’est le grand projet oublié par beaucoup d’investisseurs. La future montée en puissance du RER Métropolitain va redonner une centralité stratégique aux quartiers proches des haltes ferroviaires (Sainte-Germaine). Ces zones, souvent moins cotées que le Parc Bordelais, offrent un ticket d’entrée plus doux avec un potentiel de rattrapage des prix mécanique une fois l’infrastructure livrée.
Voici ma lecture patrimoniale des différents secteurs de la commune pour les 5 prochaines années.
| Quartier | Profil Actuel | Potentiel 2030 | Stratégie Aeternia |
|---|---|---|---|
| Barrière du Médoc | Prestige / Cher | Stabilité (Valeur Sûre) | Sécurisation de capital |
| Axe Libération / Mairie | Commerçant / Passant | En hausse (Cadre de vie) | Achat pour valorisation |
| Sainte-Germaine / Gare | Résidentiel Mixte | Dynamique (Effet RER) | Investissement Locatif |
L’immobilier est un placement de temps long. Investir au Bouscat dans les quartiers d’avenir demande de se projeter au-delà de l’état actuel de la voirie. Les signaux sont au vert pour une ville qui soigne son attractivité familiale.
Peu probable au Bouscat. Le foncier est rare. Les programmes neufs (souvent haut de gamme) ont tendance au contraire à tirer les prix de l’ancien rénové vers le haut.
Le Tram D a déjà produit son effet sur les prix (c’est « pricé »). Le RER Métropolitain, lui, n’a pas encore pleinement impacté les valeurs autour des gares. Le potentiel de plus-value est donc théoriquement supérieur sur ces zones.
