Le gestionnaire Praemia transforme Primopierre, l’un des poids lourds du secteur, en SCPI à capital fixe. Cette décision stratégique permet enfin aux souscripteurs, coincés depuis des mois dans une file d’attente interminable, de revendre leurs parts.
Face à la crise du marché des bureaux en périphérie, Primopierre change radicalement de modèle. La SCPI abandonne le capital variable au profit du capital fixe après un vote en assemblée générale. Désormais, la loi de l’offre et de la demande dicte la revente des parts. Les acheteurs et les vendeurs confrontent directement leurs prix pour débloquer les transactions. « Ce mécanisme offre de la liquidité et permet de réaliser un maximum de transactions au meilleur prix possible pour le vendeur », explique Marc Bertrand, président du directoire de Praemia Reim.
Bien que ce système entraîne souvent des décotes importantes (environ 30 % en moyenne), il redonne de la marge de manœuvre aux épargnants pressés de sortir, notamment lors de successions. D’ailleurs, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, salue cette décision « sage » qui offre une véritable « bouffée d’air frais » au marché. Concrètement, les premières confrontations d’offres auront lieu entre la fin mars et le début avril.
Par le passé, ce dispositif a déjà sauvé des fonds en difficulté. À la fin des années 1990, le passage au capital fixe avait résolu une crise de liquidité similaire, même si les épargnants avaient dû brader leurs parts à l’époque. Plus récemment, en 2025, la SCPI Novapierre Résidentiel a utilisé une méthode proche pour réduire sa file d’attente.
En outre, cette transformation possède une double vertu : elle rétablit la liquidité et incite les vendeurs qui refusent des prix trop bas à retirer leurs ordres, ce qui assainit mécaniquement le marché.
En réalité, la société de gestion n’avait plus le choix. Le Code monétaire et financier impose des mesures concrètes dès que les parts en attente dépassent 10 % du capital pendant un an. Or, Primopierre stagne à 10,6 %. Malgré une baisse du prix de part de 40 % déjà actée, la SCPI ne collecte plus de nouveaux capitaux et peine à vendre ses immeubles de bureaux dans un marché sinistré.
De plus, l’endettement élevé du fonds (40 % du patrimoine) complique les remboursements. En effet, lors de la vente d’un actif, les banques récupèrent leur dû en priorité, laissant peu de miettes aux épargnants.
Enfin, le cas Primopierre pourrait bien faire école. D’autres acteurs majeurs, comme la SCPI PO2 (groupe Perial), envisagent sérieusement de franchir le pas. Avec 204 millions d’euros en attente de rachat, Perial AM étudie un passage au capital fixe temporaire. Selon nos informations, la direction annoncera sa décision définitive à la mi-février lors de la publication des résultats annuels.
