Quels critères regarder pour choisir la meilleure SCPI pour vous ?

Si vous explorez notre article, c’est probablement parce que vous avez conclu qu’investir dans des SCPI est une option intéressante pour vous… mais vous recherchez la meilleure SCPI pour investir !

Plusieurs critères peuvent orienter votre choix, car en réalité, LA meilleure SCPI n’est pas une entité universelle, mais l’analyse des données vous guidera vers la SCPI qui vous convient le mieux. En effet, il ne suffit pas de se limiter aux classements des meilleures SCPI, basés uniquement sur le rendement ou la distribution.

Quels indicateurs examiner pour sélectionner votre SCPI ?

Même si la catégorie d’actif semble plutôt simple, une plongée dans les détails peut rapidement égarer l’investisseur parmi des éléments techniques et chiffrés. L’analyse des secteurs d’investissements, de la localisation des immeubles, de la rentabilité, de la valorisation, de l’horizon de placement, de la fiscalité, autant de critères permettant de départager les SCPI. Nous allons détailler quelques éléments clés pour vous aider à choisir la meilleure SCPI en termes de rendement, d’autant qu’une récente réforme de l’ASPIM a impacté les critères de comparaison et de présentation.

Le rendement

Bien que ce ne soit pas le seul critère, le rendement demeure un élément essentiel pour choisir sa SCPI, car naturellement, on en attend un revenu.

Historiquement, les SCPI de rendement étaient évaluées en fonction du TDVM (Taux de Rendement sur Valeur de Marché). Cependant, suite à la réforme de l’ASPIM, le taux de distribution (TD) a pris le relais. Il se calcule en additionnant les dividendes bruts d’impôts français et étrangers versés par la SCPI au cours de l’année, puis en divisant cette somme par le prix de la part au 1er janvier de la même année.

Les SCPI commercialisées par Aeternia Patrimoine qui se distinguent particulièrement sur ce critère sont :

  • Iroko Zen : 7,10%
  • Novaxia Neo : 6,49%
  • Cœur de Régions : 6,3%
  • Corum Eurion : 6,12%
  • Activimmo Alderan : 6,02%

La performance globale

Une autre modification introduite par l’ASPIM concerne les critères de performance globale des SCPI de rendement. Auparavant, la performance globale se calculait ainsi : TDVM + Variation du prix moyen (VPM). Désormais, le rendement global se calcule ainsi : Taux de Distribution + Variation de la valeur de réalisation par part (VVR).

La différence est significative. Plutôt que d’inclure la variation du prix de la part, un critère potentiellement manipulable par la société de gestion, le calcul se base désormais sur la valeur vénale du patrimoine, reflétant ainsi le prix réel de l’immobilier du portefeuille.

Le taux de vacance

Le taux de vacance, symbolisé par le TOF (Taux d’Occupation Financier), est un indicateur clé de la performance des SCPI. Il indique si les actifs de la SCPI sont tous loués en comparant les loyers effectivement encaissés aux loyers qui pourraient être facturés si les actifs étaient intégralement loués. Plus le TOF approche de 100%, plus la SCPI gère efficacement ses immeubles.

Le taux d’occupation financier des SCPI en portefeuille chez Aeternia Patrimoine se décline comme suit :

  • Iroko Zen : 100%
  • Corum XL : 99%
  • Activimmo : 98,5%
  • Novaxia Neo : 98,45%
  • Cœur de Régions : 95,2%

Les mises en réserve : le critère prudentiel

  • Deux éléments chiffrés permettent d’évaluer le niveau de sécurité préservé par une SCPI dans sa gestion :
  • Le RAN (Report À Nouveau) : il représente la part des loyers mise en réserve pour faire face à d’éventuelles pertes ou baisses de loyers, assurant ainsi la protection des épargnants en cas de difficultés temporaires. Les SCPI proposées par Aeternia Patrimoine affichent les réserves suivantes au 31/12/2020 :
    • PF Hospitalité Europe : 1213 jours de report à nouveau
    • LF Grand Paris Patrimoine : 386 jours
    • Iroko Zen : 333 jours
    • Altixia Commerces : 153 jours
    • Novaxia NEO : 125 jours
  • Le PGE (Provisions pour Gros Entretien) : cette réserve spécifique est dédiée à l’entretien des biens en portefeuille ou à d’éventuels travaux. Ces critères prudentiels permettent d’évaluer le niveau de protection qu’offre la SCPI.

En prenant en compte ces différents critères, vous serez en mesure de sélectionner les SCPI qui correspondent le mieux à vos objectifs. N’hésitez pas à solliciter notre accompagnement pour constituer un portefeuille et une répartition idéale.

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