Le marché de la pierre-papier traverse une période paradoxale. D’un côté, les investisseurs se montrent méfiants. L’année 2023, par exemple, a vu la collecte s’effondrer à 3,5 milliards d’euros, bien loin du record de 10,2 milliards de 2022. De l’autre, jamais le secteur n’a été aussi dynamique. En seulement deux ans, pas moins de 27 nouvelles SCPI ont vu le jour.
Cette situation crée une véritable scission du marché. L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) observe certes un redémarrage de la collecte cette année. Cependant, la réalité est que seule une poignée de ces nouvelles SCPI réussiront à s’imposer. La plupart se contenteront de survivre, et les moins chanceuses pourraient même disparaître.
Alors, comment distinguer les futures pépites des placements à risque ? Pour les épargnants et notamment pour ceux qui structurent leur gestion de patrimoine, la sélection devient plus cruciale que jamais. Cet article analyse les nouveaux critères pour identifier les SCPI stars de demain.
Face à un véhicule d’investissement tout juste lancé, l’analyse traditionnelle est limitée. « Il est difficile de sélectionner une SCPI très récente car on ne peut pas s’appuyer sur les critères habituels, comme les historiques de performance et de collecte », remarque Olivier Herbout, directeur des investissements chez Ramify.
Par conséquent, les experts doivent prendre en compte d’autres éléments. La qualité des gérants, la performance des autres SCPI de la même société de gestion ou encore la stratégie d’investissement retenue sont fondamentales. Ces critères permettent d’identifier les SCPI susceptibles de rejoindre le club des « stars de demain », comme Log In (Theoreim) ou Transitions Europe (Arkea REIM), déjà considérées comme très prometteuses après seulement 3 ou 4 ans d’existence.
La confiance est le moteur de la collecte. Une marque reconnue et des SCPI déjà établies constituent une sécurité immense pour les épargnants. Et ils ne s’y trompent pas.
Deux exemples récents illustrent parfaitement ce point :
Iroko Atlas : cette petite sœur de la célèbre Iroko Zen (1 milliard d’euros de capitalisation et un rendement 2024 de 7,32 %) est 100 % internationale. Elle a réussi à collecter les 20 millions d’euros nécessaires à sa première phase de lancement en à peine quelques heures.
Corum USA : dernière-née du groupe Corum, habitué des podiums, elle se centre sur le marché immobilier américain. Son lancement a eu lieu il y a un an, au pire moment, en pleine vague de battage médiatique anti-Trump. Malgré ce contexte, sa capitalisation dépasse aujourd’hui les 50 millions d’euros. La force de la marque Corum a fait la différence.
« Les futures gagnantes sont les SCPI capables de collecter », résume Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Pourquoi ? Car ce sont elles qui pourront saisir les opportunités actuelles. Le marché immobilier a vu la valeur de nombreux actifs baisser. Seules les SCPI disposant de liquidités peuvent acheter ces actifs à bon prix.
De plus, la collecte est une question de survie. « Collecter permet aussi d’atteindre un équilibre financier et de commencer à réaliser des bénéfices », ajoute Clément Renault, directeur général de Louve Invest. Le seuil de viabilité est estimé par les experts. « Pour être viable, une SCPI doit disposer d’au moins 200 millions d’euros d’encours », précise Olivier Herbout. Surtout, elle doit atteindre ce seuil très rapidement, en particulier si sa société de gestion est récente et encore fragile.
La crise récente a rebattu les cartes stratégiques. Ce qui fonctionnait hier n’est plus une garantie de succès. Aujourd’hui, deux axes de diversification se révèlent gagnants.
« Actuellement, on remarque que les SCPI les plus performantes appartiennent à la catégorie des diversifiées« , indique Olivier Herbout. Ces SCPI s’offrent la plus grande liberté d’investissement. Elles peuvent arbitrer entre bureaux, commerces, logistique ou santé selon les opportunités.
À l’inverse, les SCPI thématiques, trop nichées, peinent à convaincre. « Excepté dans le marché de la logistique, qui a une véritable profondeur, [les SCPI thématiques] restent à la traîne », poursuit-il. L’échec de la SCPI Vitality, spécialisée dans les établissements de sports et de bien-être, en est la preuve. Sa collecte au premier semestre 2025 a été quasi nulle.
Le deuxième axe est géographique. « Investir hors de France est porteur, tant d’un point de vue immobilier que fiscal », affirme Clément Renault. La fiscalité, en particulier, est un avantage majeur. Les revenus générés à l’étranger sont souvent moins taxés que les revenus fonciers français, optimisant le rendement net pour l’épargnant.
Certains experts prônent même une approche radicale. « Idéalement, les SCPI devraient statutairement s’interdire l’Hexagone. Il faut savoir prendre des décisions tranchées », insiste Clément Renault. C’est le pari de véhicules comme Epsicap Explore, qui adopte une stratégie internationale similaire à celle d’Iroko Atlas et qui devrait, de ce fait, connaître un départ sur les chapeaux de roues.
Enfin, le dernier critère déterminant est l’accessibilité du produit. Les SCPI modernes doivent offrir des services concrets à l’épargnant.
Jonathan Dhiver en dresse la liste : « Elles doivent proposer la souscription en ligne, la possibilité d’effectuer des versements programmés, y compris sur des parts démembrées, de même que le réinvestissement des dividendes ». Cette agilité numérique est désormais un standard attendu par les investisseurs.
Pour autant, il ne faut pas oublier les SCPI déjà établies qui appliquent ces mêmes recettes. Des acteurs comme Corum Origin ou Iroko Zen, mentionnés plus tôt, continuent de collecter massivement. Cela leur permet aujourd’hui de se positionner sur des actifs de grande valeur (plus de 30 millions d’euros). Ces actifs sont actuellement mis en vente dans de bonnes conditions par d’anciennes SCPI en manque de liquidités.
En conclusion, le marché des SCPI vit une profonde mutation. L’afflux de nouveaux acteurs crée un environnement complexe, un « marché à deux vitesses » où le meilleur côtoie le pire.
Les SCPI stars de demain, comme Iroko Atlas, Corum USA, ou les futures Epsicap Explore, partagent des points communs : la force d’une société de gestion réputée, une stratégie de diversification claire (sectorielle et internationale) et une agilité moderne.
Pour l’investisseur particulier, le tri est devenu impossible sans un accompagnement professionnel. Dans ce nouveau paysage, le rôle d’un cabinet en gestion de patrimoine à Bordeaux comme Aeternia n’est plus seulement de conseiller, mais de sélectionner activement les véhicules d’investissement viables et performants, capables de naviguer cette révolution de la pierre-papier.
