Placements immobiliers : le coup de pouce des jeunes SCPI !

Le marché immobilier a beau être chahuté, une nouvelle génération de placements tire son épingle du jeu : les jeunes SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Nées après la crise sanitaire, et avec pas moins de 18 nouvelles créations en 2024, ces « néo-SCPI » se distinguent par leur dynamisme et leurs rendements insolents, souvent supérieurs à 6 % !

Alors que les SCPI historiques peinent à maintenir leurs performances, les nouvelles venues comme Remake Live, Iroko Zen, Epsilon 360° et bien d’autres, surfent sur la vague.

Un marché chahuté, des jeunes SCPI résiliantes

Le concept de la SCPI reste attractif : un ticket d’entrée modeste (dès 50 € par mois en versements programmés) et une mutualisation des risques rassurante. Pourtant, la réalité du marché est plus complexe.

Le rendement moyen des SCPI en 2024 (4,72 %) a été en partie soutenu par des baisses de valeur de parts. La collecte est en berne (-38 % entre 2023 et 2024) et certains géants historiques comme Crédit Mutuel Pierre 1 ou Primopierre rencontrent des difficultés à assurer la liquidité de leurs parts.

C’est dans ce contexte que les jeunes SCPI (créées entre 2020 et 2023) apparaissent comme de véritables ovnis. Non seulement elles continuent de collecter massivement, mais elles affichent des performances qui font pâlir leurs aînées. Comment expliquer un tel succès ?

Diversification et internationalisation : les secrets de leur agilité

Les jeunes SCPI se sont affranchies des modèles traditionnels pour adopter des stratégies d’investissement ultradiversifiées et résolument tournées vers l’international.

• Diversification des actifs : fini les portefeuilles monolithiques ! Ces nouvelles SCPI investissent dans une large gamme d’actifs : hôtellerie, bureaux, commerces, parcs commerciaux, entrepôts, établissements de santé et de soin. Elles ne se contentent plus d’une seule classe d’actifs, réduisant ainsi les risques et saisissant plus d’opportunités.

• Petite taille, grande agilité : plutôt que de cibler de très grands biens (7 000 ou 8 000 m² de bureaux), elles privilégient les actifs de petite taille. Epsilon 360° se positionne même comme une « small cap », avec une valeur moyenne d’actif de 17 millions d’euros chez Arkéa Reim et de 7 millions d’euros chez Iroko. Cette stratégie leur offre plus de flexibilité et de réactivité face aux évolutions du marché.

• L’atout international : c’est sans doute l’une de leurs plus grandes forces. En investissant massivement à l’étranger, les jeunes SCPI peuvent profiter des disparités de marchés et des opportunités qui ne se présentent pas simultanément partout. « Au moment de la hausse des taux, l’Espagne a rapidement décroché d’environ 12 % et le Royaume-Uni a perdu 20 % en 15 mois, alors qu’en France, il y a eu un temps d’inertie », explique Franck Inghels, directeur de la distribution d’Inter Gestion Reim. Au-delà des prix, les avantages sont aussi juridiques : acheter un immeuble à l’étranger peut prendre 2 à 3 mois contre 5 à 6 mois en France, et les baux y sont souvent plus longs (jusqu’à 15 ans fermes), offrant une sécurité accrue.

La collecte, nerf de la guerre et moteur de performance

Pour une SCPI, la capacité à collecter des fonds est absolument vitale. « Pour qu’une SCPI soit viable, la capacité à collecter est cruciale. En dessous de 20 à 30 millions d’euros de collecte annuelle, les signaux deviennent inquiétants. Cela devient critique en termes de structure de coût, de capacité d’acquisition et de crédibilité », analyse Jonathan Dhiver, fondateur du courtier MeilleureSCPI.com.

Et c’est là que les jeunes SCPI brillent. En 2024, Iroko Zen et Transitions Europe figuraient dans le top 3 des meilleures collectes, avec respectivement 357,6 et 431 millions d’euros ! Cette collecte massive leur permet de saisir les opportunités offertes par un marché orienté à la baisse.

« Ce qui a fait le succès de Transitions Europe, c’est d’arriver dans un marché en crise, porteur pour les acquéreurs », reconnaît Yann Videcoq, directeur général d’Arkéa Reim. Par exemple, Cristal Life (Inter Gestion Reim) a acquis des biens en 2024 avec un rendement moyen de 7,51 % acte en main (tous frais inclus). Ces conditions d’acquisition prometteuses laissent espérer de belles plus-values potentielles d’ici 8 à 10 ans.

En somme, les jeunes SCPI, grâce à leur audace, leur diversification et leur capacité à capter les opportunités d’un marché en mutation, s’imposent comme une option de placement particulièrement pertinente pour les investisseurs avisés.