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Analyse janvier 2026
Bilan complet des performances SCPI 2025 • Perspectives 2026
Bilan complet des performances 2025 : quelles SCPI ont surperformé ? Lesquelles ont déçu ? Et surtout : dans quoi investir en 2026 ?
L’année 2025 a été contrastée pour les SCPI :
Décryptage complet des performances et nos recommandations 2026 pour investisseurs bordelais.
Taux distribution moyen 2025
(proche de 2024 : 4,72%)
SCPI sur le marché
(Source : ASPIM)
Encours total
(au 30 septembre 2025)
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SCPI diversifiées
4,2%
Moyenne à fin septembre
SCPI bureaux
3,3%
Impact télétravail
Vous souhaitez comprendre les SCPI et faire les bons choix pour atteindre vos objectifs ? Téléchargez notre guide pour réussir votre investissement en SCPI.
En baisse
En hausse
Stables
Parts en baisse
Parts en hausse
Parts stables
Les SCPI qui ont attiré le plus d’investisseurs en 2025 (flux nets positifs) :
SCPI diversifiée
Collecte nette
SCPI européenne diversifiée
Collecte nette
SCPI européenne
Collecte nette
SCPI diversifiée
SCPI européenne
SCPI diversifiée
✅ Constat : Les SCPI diversifiées ont capté 84% des flux nets totaux en 2025. Les investisseurs privilégient la diversification sectorielle et géographique.
Ces SCPI ont subi des rachats nets (plus de sorties que d’entrées) :
SCPI bureaux
Flux net
SCPI bureaux
SCPI bureaux
⚠️ Point commun : SCPI à prépondérance bureaux. Seule exception : Corum Eurion (113 M€ de collecte) grâce à sa diversification européenne.
Les gagnantes : SCPI diversifiées (bureaux + commerces + santé + logistique)
Les perdantes : SCPI mono-secteur bureaux (impact télétravail non compensé)
Les gagnantes : SCPI européennes (Allemagne, Pays-Bas dynamiques)
Les perdantes : SCPI 100% Île-de-France (sur-exposition bureaux parisiens)
Secteurs porteurs : Santé (vieillissement), logistique (e-commerce), résidentiel (demande locative)
Secteurs en difficulté : Bureaux (télétravail), commerce (retail en crise)
✅ Pourquoi elles ont surperformé : Secteurs résilients (santé, crèches, EHPAD), demande structurelle forte, baux longs, locataires solvables.
✅ Tendance forte : Boom e-commerce = besoin entrepôts logistiques. Secteur structurellement porteur pour 2026.
⚠️ Problème : Télétravail structurel → Moins de demande bureaux Paris → Pression sur loyers et taux occupation.
Vieillissement population + demande crèches = secteurs structurellement porteurs. Rendement attendu 2026 : 5,5-6,5%
Croissance e-commerce continue. Besoin entrepôts. Locataires solides. Rendement attendu 2026 : 5-6%
Allemagne, Pays-Bas : marchés dynamiques. Moins d’exposition France. Rendement attendu 2026 : 5-5,8%
Demande locative forte. Moins volatil. Rendement attendu 2026 : 4-4,8%
Télétravail structurel = vacance persistante. Si vous en détenez, diversifiez vers autres secteurs. Ne sur-concentrez pas sur bureaux parisiens.
Secteur en mutation. E-commerce continue progression. Sauf SCPI commerce de proximité (alimentaire, santé). Limitez exposition < 20% portefeuille.
Taux d’occupation > 95% (signe de qualité patrimoine)
Report à nouveau > 10% (réserves pour absorber crises)
Diversification géographique (pas 100% France)
Diversification sectorielle (pas mono-secteur)
Historique distribution stable sur 10 ans minimum
Qualité locataires (grands groupes, baux longs)
Frais raisonnables (< 10% entrée, < 10% gestion)
| SCPI santé/éducation | 30% | 30 000€ |
| SCPI logistique | 25% | 25 000€ |
| SCPI européenne | 25% | 25 000€ |
| SCPI diversifiée France | 20% | 20 000€ |
| Rendement moyen attendu | 5,3% | 5 300€/an |
✅ Cette diversification optimise rendement/risque et vous protège des aléas sectoriels.
Idéal pour : Générer revenus passifs sans gestion locative. Investissement dès 100€/mois via assurance-vie (0% frais entrée).
Idéal pour : Diversifier hors BNC. Revenus complémentaires réguliers. Via AV pour capitalisation (pas de fiscalité immédiate).
Idéal pour : Réinvestir dividendes via holding (0% fiscalité). Diversification hors entreprise. Préparation transmission.
4 à 6% selon secteurs. Santé/logistique : 5,5-6,5%. Diversifiées : 4,5-5,5%. Bureaux Paris : 3,5-4,5%. Commerce : 3-4%. Privilégiez SCPI avec historique stable > 10 ans.
Pas forcément. Si taux occupation > 90% et distribution maintenue, gardez. Mais ne sur-concentrez pas. Limitez à 20-30% de votre portefeuille SCPI. Diversifiez le reste sur santé, logistique, Europe.
3 à 4 SCPI minimum. Diversification sectorielle (santé + logistique + Europe + diversifiée) et géographique. Si une baisse, les autres compensent. Ne mettez JAMAIS 100% sur 1 SCPI.
Via assurance-vie = 90% du temps meilleur. 0% frais entrée (vs 8-12%), fiscalité optimisée (7,5% vs 41%+18,6%), transmission avantageuse, arbitrage gratuit entre SCPI. Seul cas direct : besoin revenus immédiats.
Oui, si bien sélectionnées ! Rendement 4-6% > Livret A 1,5%. Revenus réguliers, diversification, zéro gestion. Mais choisissez secteurs porteurs (santé, logistique, Europe) et diversifiez sur 3-4 SCPI.
Fortement recommandé ! Un CGP analyse : taux occupation, report à nouveau, qualité patrimoine, locataires, historique. Il vous évite les SCPI en difficulté et optimise votre sélection. Valeur ajoutée : éviter pertes + rendement supérieur.
Nos experts en gestion de patrimoine à Bordeaux vous accompagnent pour sélectionner les SCPI performantes et éviter les pièges.
Comme tout véhicule d’investissement, les SCPI présentent des risques, notamment de perte en capital. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions du marché. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Pour tout accompagnement, l’équipe Aeternia reste à votre disposition.
