Et si le marché immobilier américain, malgré ses turbulences actuelles, devenait le nouvel eldorado des épargnants français ? L’idée peut surprendre. Pourtant, plusieurs sociétés de gestion de SCPI commencent à traverser l’Atlantique avec un intérêt marqué pour le pays de l’Oncle Sam.
Cette nouvelle tendance n’est pas un hasard. Elle répond à un alignement de planètes particulièrement favorable pour les investisseurs européens. En tant que conseillers en gestion de patrimoine, nous vous proposons de décrypter cette stratégie audacieuse, ses opportunités et ses risques.
Plusieurs facteurs expliquent cet attrait soudain pour le marché américain. Les gérants de SCPI y voient une fenêtre d’opportunité unique.
C’est le principal catalyseur. La politique économique américaine a affaibli le dollar face à l’euro. Aujourd’hui, un euro s’échange contre environ 1,17 dollar, contre 1,05 en 2022. Concrètement, cela signifie que les investisseurs détenant des euros peuvent acheter des biens immobiliers américains avec une décote de plus de 10 % uniquement grâce à l’effet de change.
Alors que les prix de l’immobilier en Europe commencent à se stabiliser, la correction a été plus forte et plus longue aux États-Unis. La crise du bureau, liée à un essor massif du télétravail, a fait chuter la valeur de certains immeubles jusqu’à 40 %. Pour des acheteurs, c’est l’occasion d’acquérir des actifs de qualité à des prix très compétitifs.
La Réserve fédérale américaine (Fed) maintient des taux d’intérêt élevés (autour de 4 %) pour lutter contre l’inflation. Par conséquent, emprunter de l’argent coûte très cher aux États-Unis. Les fonds immobiliers américains, qui dépendent souvent du crédit, sont donc sur la touche et attendent. À l’inverse, les SCPI françaises collectent l’épargne des particuliers et disposent d’importantes liquidités. Elles peuvent donc acheter « cash », sans avoir besoin d’emprunter, ce qui leur ouvre un véritable boulevard.
Les pionnières de cette stratégie, comme Corum avec sa SCPI Corum USA, ou Euryale qui regarde ce marché, ne se contentent pas d’acheter des bureaux. Elles diversifient leurs acquisitions. On trouve par exemple dans leurs premiers investissements une pharmacie à New York ou encore une clinique en Californie.
L’objectif est clair : chercher des rendements élevés. La crise des prix n’a pas entraîné une crise des loyers, qui restent dynamiques. Daniel While, d’Euryale, le confirme : « Les rendements immobiliers sont structurellement meilleurs aux États-Unis qu’en Europe ». Pour sa première année, Corum USA anticipe un taux de distribution supérieur à 7 %.
Investir lorsque le marché est au plus bas est la stratégie de tout bon investisseur. Les signaux actuels suggèrent que le moment est bien choisi.
En effet, le marché du bureau américain montre des signes de redressement. Selon le grand courtier CBRE, bien que le taux de vacance ait culminé, la demande pour les immeubles « prime » (les mieux situés et les plus modernes) est repartie à la hausse. De plus, de nombreuses entreprises commencent à durcir leurs politiques de télétravail, favorisant le retour au bureau. Le marché anticipe un retour aux niveaux d’avant-crise d’ici 2027.
Il est important de noter que cette internationalisation audacieuse est principalement le fait de SCPI récentes et agiles. À l’inverse, de nombreuses SCPI historiques, très investies en France et en Europe, ont subi de plein fouet la hausse des taux de 2022 à 2024. Elles font aujourd’hui face à une crise de liquidité et peinent à vendre leurs immeubles sans acter de fortes moins-values.
Cette opportunité attractive comporte des risques spécifiques qu’il faut absolument comprendre.
Comme le rappelle Jonathan Dhiver de MeilleureSCPI.com, ces produits sont avant tout des outils de diversification. Ils visent à compléter un portefeuille de SCPI déjà existant pour en doper le rendement, et non à constituer le cœur de votre allocation.
L’ouverture des SCPI au marché américain est une tendance de fond intéressante. Elle offre un accès à des rendements élevés et à un cycle de marché différent de celui de l’Europe. Cependant, cette stratégie n’est pas dénuée de risques, notamment de change.
Elle s’adresse donc à des investisseurs avertis, qui cherchent à ajouter une brique de performance à leur patrimoine immobilier existant.
Chez Aeternia Patrimoine, à Bordeaux, notre rôle est d’analyser ces nouvelles opportunités pour vous aider à déterminer si elles correspondent à votre profil de risque et à vos objectifs à long terme. L’investissement immobilier international ne s’improvise pas. Contactez-nous pour une analyse personnalisée.
