La tempête a secoué le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). La crise récente, marquée par une baisse sensible du prix des bureaux, n’est pas totalement dissipée. Les investisseurs ont montré de la défiance. Beaucoup ont cherché à se défaire de leurs parts. Ce mouvement a créé une situation inédite. Aujourd’hui, de nombreuses SCPI affichent une décote importante.
Concrètement, le prix d’achat des parts est devenu inférieur à la valeur réelle des immeubles détenus. Cette situation attire l’attention. S’agit-il d’une aubaine pour les nouveaux acquéreurs ? L’analyse est cruciale. En effet, tout dépend de l’origine de la décote.
Le mécanisme varie d’abord selon le type de SCPI. Il faut distinguer les SCPI à capital fixe de celles à capital variable.
Les SCPI à capital fixe sont, par nature, sujettes à ce phénomène. La décote y est souvent structurelle. Les modalités de fixation du prix expliquent cette tendance. Mensuellement, l’offre et la demande se confrontent sur un marché secondaire.Cette rencontre établit le prix d’échange.
« Susceptible d’enregistrer des variations à la hausse comme à la baisse, le prix ne reflète pas la valeur intrinsèque du patrimoine », souligne Jonathan Dhiver. Le fondateur de MeilleureSCPI.com observe que la valeur affichée s’éloigne parfois de la valeur d’expertise des actifs sous-jacents.
Pourtant, la décote n’est pas synonyme de mauvaise gestion. Au contraire, « France Investipierre, Fructipierre et Le Patrimoine foncier sont de bonnes SCPI malgré des décotes comprises entre 30 et 48 % », relève l’expert. Les investisseurs doivent simplement se rappeler une contrainte fiscale : l’achat de parts de SCPI à capital fixe est soumis à des droits d’enregistrement. Ils s’élèvent à 5 %.
Le paysage est différent pour les SCPI à capital variable. La majorité des SCPI du marché appartiennent à cette catégorie.Lors d’une transaction, le gestionnaire crée ou détruit des parts. Il n’y a donc pas de droits d’enregistrement. L’investisseur achète la part à un prix établi proche de la valeur d’expertise.
Toutefois, certaines de ces SCPI font face à des retraits massifs. Elles accumulent alors un stock important de parts en attente de vente. Pour gérer ce flux et résorber le stock, des gestionnaires ont pris une décision radicale. Ils ont suspendu temporairement la variabilité du capital. C’est le cas de Paref Gestion pour Novapierre Résidentiel. Praemia REIM a agi de même pour Primopierre. Perial a suivi pour PFO2 et PF Grand Paris.
Ces véhicules fonctionnent désormais comme des SCPI à capital fixe. Des décotes importantes apparaissent en conséquence. Elles proviennent d’associés pressés qui cherchent à vendre « à tout prix », même à perte, pour liquider leur position. Mais cette situation de crise doit alerter l’acquéreur.
« On ne sait pas à quoi la décote correspond exactement car la valeur du capital n’est pas stable. Certains actifs,notamment des bureaux franciliens, sont problématiques », avertit Frédéric Augusto. Le directeur placement chez Finzzle groupe, expert en gestion de patrimoine, insiste sur le risque.
Ces SCPI n’attirent plus l’épargne. Par conséquent, elles ne peuvent pas réinvestir pour dynamiser leur portefeuille. Des questions cruciales se posent alors. Conserveront-elles leur niveau de distribution de dividendes ? Réussiront-elles à relouer aisément les locaux vacants, notamment les bureaux ? Pourront-elles rembourser leurs crédits sans céder une partie de leur patrimoine ?
« En acheter est potentiellement risqué », conclut Frédéric Augusto. Ce marché est complexe.
Pourtant, parmi ces SCPI « passées au fixe », une tire son épingle du jeu : Novapierre Résidentiel. Elle détient un patrimoine de grande qualité. Elle possède des actifs résidentiels stratégiques à Paris et en proche banlieue. Malgré sa solidité, elle affiche une décote massive de 43 %. C’est une anomalie du marché qui mérite attention.
Où trouver ces opportunités ? L’investisseur peut dénicher ce type de SCPI sur des plateformes spécialisées. Des outils mettent directement en relation acheteurs et vendeurs. 2ndmarket.fr en est un exemple. Louve Invest en est une autre.
Le marché secondaire offre des perspectives. « On y trouve des SCPI saines avec des décotes : par exemple 8 % pour Cœur de Régions », remarque Clément Renault. Le directeur général de Louve Invest souligne l’avantage pour l’acheteur.Il profite d’un prix au rabais sur des véhicules de qualité. Le vendeur, de son côté, y trouve son compte car il ne paie pas les frais de souscription. Ces frais sont habituellement prélevés sur le prix de vente.
Le marché secondaire offre également l’opportunité d’accéder à des SCPI en nue-propriété. Clément Renault cite un exemple : « on trouve des parts d’Épargne Pierre avec 3 ans de démembrement vendues avec une décote de 20 %, au lieu de 13 % ». L’investisseur achète ainsi de futurs revenus avec une remise encore plus attractive.
Parfois, même des SCPI à capital variable affichent une décote. C’est souvent le cas pour des véhicules récents, rentables et liquides. L’explication réside dans leur bonne santé et la revalorisation du prix de leurs actifs. « Par exemple,Sofidynamic et EDR Europa ont 9,4 % de décote. Il faut acheter avant une revalorisation », estime Clément Renault. Le marché peut réagir vite : Wemo One, avec une distribution attendue de plus de 15 % en 2025, a déjà augmenté son prix de 5 % au 1er avril.
Le marché des SCPI est en mutation. Les décotes actuelles offrent des opportunités réelles. Mais elles cachent aussi des risques majeurs, liés à la qualité des actifs ou à la liquidité. Pour faire de bonnes affaires, l’investisseur ne doit pas seulement se fier au prix. Une analyse approfondie du patrimoine et de la stratégie de gestion est indispensable. Nos experts chez Aeternia Patrimoine sont à votre disposition pour déchiffrer ces complexités, analyser votre profil et vos objectifs et vous accompagner vers les SCPI les plus pertinentes pour votre stratégie d’investissement à long terme.N’hésitez pas à nous contacter pour un conseil personnalisé.
