Le marché de la pierre papier traverse une période de turbulences.
Depuis près de deux ans, de nombreux épargnants observent avec inquiétude la baisse du prix des parts de certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Pour les vendeurs, la situation est parfois difficile. En revanche, pour les investisseurs avisés, cette correction de marché ouvre des opportunités d’achat exceptionnelles.
En effet, la hausse brutale des taux d’intérêt et la crise de l’immobilier de bureaux ont contraint plusieurs dizaines de SCPI à ajuster le prix de leur part à la baisse. Cette situation, bien que préoccupante pour les associés existants, crée un point d’entrée très favorable pour de nouveaux acheteurs.
Alors, comment profiter de cette situation ? En tant que conseillers en gestion de patrimoine, nous vous présentons 3 stratégies concrètes pour acquérir des parts de SCPI à prix décoté.
Avant de se lancer, il est essentiel de comprendre les raisons de cette baisse. Deux facteurs principaux l’expliquent.
Premièrement, la hausse des taux d’intérêt rend les placements sans risque, comme les obligations, plus attractifs. Pour rester compétitives, les SCPI doivent offrir un meilleur rendement, ce qui passe souvent par un ajustement à la baisse de leur prix de part.
Deuxièmement, certains secteurs immobiliers, notamment le bureau, subissent une crise. Le développement du télétravail a en effet réduit la demande des entreprises pour de grandes surfaces. Les SCPI très exposées à ce secteur ont donc vu la valeur de leur patrimoine immobilier diminuer, ce qui se répercute logiquement sur le prix de leur part.
L’avantage principal d’acheter une part décotée est mathématique. Vous obtenez un rendement artificiellement amélioré. Par exemple, si une SCPI versait un dividende de 4 % sur une part à 1000 €, une baisse du prix de la part à 800 € fait mécaniquement grimper le rendement à 5 % pour le nouvel acheteur (40 € / 800 €).
Toutefois, cette opportunité ne doit pas masquer les risques. Avant d’investir, vous devez analyser en profondeur la santé financière de la SCPI. Assurez-vous qu’elle continue de percevoir ses loyers et de maintenir ses revenus. Pour cela, examinez des indicateurs clés comme le Taux d’Occupation Financier (TOF), qui mesure sa performance locative. Si les fondamentaux sont solides, il s’agit alors d’une véritable opportunité à long terme. Pour des données fiables sur le marché, le site de l’ASPIM (l’association française des sociétés de placement immobilier) est une référence.
La première solution est la plus simple. Elle consiste à acheter directement les parts d’une SCPI à capital variable qui a officiellement annoncé une baisse de son prix de souscription.
Depuis 2023, plus d’une trentaine de SCPI ont procédé à de tels ajustements. Certaines décotes sont significatives, dépassant parfois les 20 %. En achetant après cette annonce, vous bénéficiez immédiatement du nouveau prix, plus bas, et donc du rendement potentiellement plus élevé.
Notre conseil : cette stratégie est directe, mais elle demande de la sélectivité. Ne vous fiez pas uniquement à la décote. Ciblez des SCPI dont la baisse semble conjoncturelle et dont le patrimoine immobilier reste de qualité.
Voici une solution plus technique et moins courante. Lorsqu’une SCPI fait face à un afflux de vendeurs et que les parts en attente de cession deviennent trop importantes, le gérant peut décider de suspendre la variabilité du capital. La SCPI passe alors temporairement à un régime de capital fixe.
Dans ce cas, le prix de la part n’est plus fixé par la société de gestion. C’est le marché qui le décide, via une confrontation mensuelle des ordres d’achat et de vente. L’acheteur peut fixer un prix plafond et le vendeur un prix plancher. Comme l’explique Jonathan Dhiver de Meilleurescpi.com, ce système permet aux prix de s’ajuster librement. Ceux qui veulent sortir rapidement acceptent une décote, ce qui crée des opportunités pour ceux qui souhaitent entrer ou se renforcer à bon prix.
Notre conseil : actuellement, peu de SCPI ont opté pour ce mécanisme. La SCPI Novapierre Résidentiel est l’un des rares exemples. Si cette option vous intéresse, il suffit de transmettre un ordre d’achat à la société de gestion.
Enfin, une troisième voie s’est ouverte récemment : les plateformes de mise en relation directe entre vendeurs et acheteurs. Le modèle de 2nd Market, par exemple, s’inspire de celui de Leboncoin. Les vendeurs publient des offres de parts, et les acheteurs potentiels peuvent les consulter et négocier directement la décote.
Les opportunités peuvent être très intéressantes, avec des décotes affichées allant de 14 % à plus de 35 %. En achetant avec une telle réduction, un investisseur peut espérer un rendement de 6 % à 7 %, bien supérieur à la moyenne du marché.
Notre conseil : cette solution offre un fort potentiel, mais elle a un coût. En plus de la commission de la plateforme, l’acheteur doit s’acquitter de frais importants, notamment les droits d’enregistrement (5 %), qui sont versés au notaire qui sécurise la transaction. Il faut donc bien calculer le coût total avant de s’engager.
La baisse actuelle des prix des SCPI n’est pas une fatalité mais une phase de cycle normale pour le marché immobilier. Pour les investisseurs qui savent analyser les fondamentaux et qui ont un horizon de placement à long terme, elle représente une véritable fenêtre d’opportunité.
Cependant, il ne faut pas céder à la précipitation. Chaque SCPI est différente, et une forte décote peut parfois cacher des faiblesses structurelles. Naviguer sur le marché immobilier de 2025 demande une expertise pointue pour distinguer les bonnes affaires des pièges potentiels.
Chez Aeternia Patrimoine, à Bordeaux, nous accompagnons nos clients dans cette analyse fine. Contactez-nous pour étudier ensemble les opportunités qui correspondent à votre profil et pour bâtir une stratégie d’investissement immobilière performante et sécurisée.
