Iroko Atlas : faut-il investir dans la nouvelle SCPI internationale qui vise 6,5 % ?

La société de gestion Iroko, déjà célèbre pour sa SCPI à succès Iroko Zen, vient de lancer une nouvelle venue très attendue : Iroko Atlas. Annoncée officiellement le 16 septembre 2025, cette « petite sœur » se distingue par une stratégie résolument opportuniste et une orientation 100 % internationale.

Avec un objectif de rendement ambitieux de 6,5 % par an, elle suscite déjà un fort intérêt. Alors, que faut-il penser de cette nouvelle SCPI ? Est-elle faite pour vous ? En tant que conseillers en gestion de patrimoine, nous vous proposons une analyse complète de cette nouvelle opportunité d’investissement.

La stratégie : l’opportunisme international

Contrairement à de nombreuses SCPI du marché, Iroko Atlas a fait le choix de ne pas investir en France. Sa stratégie repose sur une diversification géographique maximale pour saisir les meilleures opportunités là où elles se trouvent.

Gautier Delabrousse-Mayoux, le fondateur d’Iroko, précise la répartition cible :

• environ 65 % en Europe de l’Ouest.
• le reste en Europe de l’Est et en Amérique du Nord.

La SCPI a déjà concrétisé cette ambition avec un premier actif acquis à Dublin, en Irlande. De plus, des acquisitions sont en cours en Pologne, en République tchèque et à Londres. Cette approche permet de bénéficier de cycles économiques et de dynamiques immobilières différents de ceux du marché français, tout en profitant d’une fiscalité souvent plus douce sur les revenus fonciers étrangers.

Par ailleurs, Iroko Atlas ne se limite pas à un seul type de bien. Elle investit dans tous les secteurs d’activité : éducation, santé, logistique, hôtellerie, etc. La SCPI privilégie des actifs de taille modeste, avec des montants inférieurs à 5 millions d’euros, sur des marchés régionaux où la concurrence est moins forte. Cette stratégie, éprouvée avec succès sur Iroko Zen, vise à dynamiser la performance.

Un objectif de rendement ambitieux, un risque plus élevé

Grâce à cette stratégie opportuniste, Iroko Atlas affiche un objectif de distribution non garanti de 6,5 % par an, soit un point de plus que sa grande sœur Iroko Zen. La société de gestion pourra également recourir à l’endettement de manière maîtrisée (25 % maximum) pour améliorer encore ce rendement.

Toutefois, qui dit rendement potentiel plus élevé, dit aussi risque plus important. Iroko Atlas est ainsi notée 4 sur une échelle de risque de 7, contre 3 pour Iroko Zen. Les principaux risques à connaître sont :

• Le risque de change : les loyers perçus en livres sterling, en zlotys polonais ou en dollars canadiens fluctueront une fois convertis en euros. Une baisse de ces devises face à l’euro impacterait le rendement distribué.
• Le risque des marchés étrangers : chaque pays a ses propres règles juridiques, fiscales et économiques. Une bonne connaissance du terrain est indispensable pour éviter les pièges.
• Le risque de lancement : une nouvelle SCPI détient peu d’actifs au départ. Sa diversification est donc plus faible au début de sa vie, ce qui justifie l’offre de lancement que nous verrons plus bas.

La structure de frais : toujours zéro frais d’entrée

Iroko conserve le modèle qui a fait son succès : Iroko Atlas n’a aucun frais de souscription. Cela signifie que 100 % de votre capital est immédiatement investi et se met au travail.

En contrepartie, les frais de gestion sur les loyers sont, logiquement, un peu plus élevés que la moyenne du marché :

• 14,4 % pour les loyers perçus en zone euro.
• 16,8 % pour les loyers perçus hors zone euro.

Il est important de noter également que la durée de détention minimale recommandée est de 5 ans. Toute revente avant cette échéance entraînera des pénalités.

L’offre de lancement : une opportunité pour les premiers investisseurs

Pour récompenser les premiers associés qui prennent le plus de risques, Iroko propose des parts à un prix temporairement décoté.

La première phase, qui visait à collecter 20 millions d’euros avec une part à 182 €, a été un succès fulgurant et s’est bouclée en quelques heures. Face à cet engouement, une deuxième phase va être ouverte prochainement pour collecter 10 millions d’euros supplémentaires, avec une part à 192 €.

Attention, cette offre est réservée. Seuls les associés existants d’Iroko Zen et les clients de conseillers en gestion de patrimoine indépendants comme notre cabinet peuvent en profiter.

Une fois ces premières phases terminées, le prix de la part passera à sa valeur normale de 200 €, avec un minimum de souscription ramené à 5 000 €.

Notre analyse : pour qui est faite la SCPI Iroko Atlas ?

Iroko Atlas est une SCPI innovante et prometteuse, portée par une équipe de gestion qui a déjà fait ses preuves. Pour autant, elle ne s’adresse pas à tous les profils d’investisseurs.

• C’est un excellent outil de diversification pour un épargnant qui possède déjà un portefeuille de SCPI centré sur la France ou l’Europe.
• Elle convient aux investisseurs qui recherchent un surcroît de rendement et qui sont prêts à accepter un niveau de risque supérieur, notamment le risque de change.
• Elle est moins recommandée pour un premier investissement en SCPI. Un épargnant novice aura plutôt intérêt à se tourner vers une SCPI plus établie et plus diversifiée comme Iroko Zen.

Le fait que la SCPI soit 100% internationale est un atout majeur en termes de diversification et de fiscalité. Vous pouvez consulter le site officiel de la société de gestion Iroko pour plus de détails sur leur approche.

Conclusion

Iroko Atlas arrive sur le marché avec une proposition claire et une stratégie audacieuse. Son objectif de rendement élevé et sa diversification internationale sont de sérieux atouts. Cependant, son profil de risque plus élevé impose de l’intégrer de manière réfléchie dans une allocation patrimoniale globale.

L’accès à cette opportunité, notamment pendant sa phase de lancement, se fait par l’intermédiaire de professionnels. Chez Aeternia Patrimoine, à Bordeaux, nous avons analysé en détail cette nouvelle SCPI. Nous sommes à votre disposition pour déterminer avec vous si elle correspond à votre stratégie et à vos objectifs. Contactez-nous pour en discuter.