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Après plusieurs années difficiles, le marché immobilier reprend des couleurs, et la pierre-papier aussi. Dans un contexte d’instabilité, les investisseurs recherchent avant tout des valeurs refuges capables de préserver leur capital et de générer des revenus réguliers. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) répondent parfaitement à ce besoin.
Cependant, la crise a révélé de fortes disparités entre les fonds. Certains secteurs, comme les bureaux, ont souffert, tandis que d’autres, comme la logistique ou la santé, ont prospéré. Par conséquent, bien choisir sa SCPI est devenu plus crucial que jamais.
En tant que conseillers en gestion de patrimoine, nous vous dévoilons notre guide des 5 critères essentiels à analyser avant d’investir.
Il ne faut plus parler du marché des SCPI, mais des marchés. Une étude récente de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) le montre bien. Sur les cinq dernières années, les performances varient énormément selon les secteurs.
Cette correction a créé un marché à deux vitesses. Il est donc primordial de ne pas se fier au rendement moyen du marché mais d’analyser chaque SCPI individuellement.
Pour ne pas vous tromper, vous devez porter une attention particulière à plusieurs indicateurs clés qui révèlent la santé et le potentiel d’une SCPI.
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Le taux de distribution (le dividende annuel) est l’indicateur le plus visible mais il est incomplet. Le TRI est bien plus pertinent. En effet, le TRI mesure la performance globale de votre investissement car il inclut à la fois les dividendes perçus et l’évolution du prix de la part sur une période donnée. C’est le véritable indicateur de votre enrichissement.
C’est le baromètre de la santé locative de la SCPI. Il mesure le rapport entre les loyers facturés et les loyers qui seraient encaissés si tout le patrimoine était loué. Un taux d’occupation financier supérieur à 90 % est un signal très positif : il indique que les immeubles sont de qualité, bien situés et que la gestion locative est efficace.
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La diversification est la règle d’or pour réduire le risque. Une bonne SCPI ne doit pas dépendre d’un seul secteur, d’un seul pays ou d’un seul gros locataire. Vérifiez que le patrimoine est bien réparti, à la fois sur le plan géographique (France, Europe) et sectoriel (bureaux, santé, logistique, commerces…).
Vous souhaitez comprendre les SCPI et faire les bons choix pour atteindre vos objectifs ? Téléchargez notre guide pour réussir votre investissement en SCPI.
La taille de la SCPI est importante. Une capitalisation élevée (plusieurs centaines de millions d’euros) est souvent un gage de bonne diversification. De plus, observez la dynamique de collecte : une SCPI qui collecte régulièrement de nouveaux fonds a les moyens de saisir de nouvelles opportunités d’achat sur le marché.
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C’est un critère un peu technique mais essentiel. La valeur de reconstitution représente la valeur réelle du patrimoine de la SCPI. En comparant le prix de la part à cette valeur, vous savez si vous achetez le patrimoine sous-jacent avec une décote (bon signe) ou une surcote (signe de prudence).
Derrière tous ces chiffres, il y a des hommes et des femmes. La qualité de la société de gestion est un critère fondamental. Son expérience, sa transparence, sa vision du marché et sa capacité à surmonter les crises passées sont des éléments déterminants pour la performance future.
Vous l’aurez compris, investir en SCPI en 2025 est une excellente idée, à condition d’être sélectif. Le rendement moyen du marché cache de fortes disparités. La véritable performance ne s’obtient plus en achetant n’importe quelle SCPI mais en procédant à une sélection rigoureuse basée sur des critères objectifs.
Analyser ces indicateurs demande du temps et une expertise approfondie du marché de la pierre-papier. Pour des données de marché fiables, vous pouvez consulter le site de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière).
Chez Aeternia Patrimoine, à Bordeaux, nous effectuons cette analyse pour vous. Nous sélectionnons les SCPI qui correspondent à votre profil et aux dynamiques de marché les plus porteuses. Contactez-nous pour un conseil personnalisé.
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