Histoire à caractère informatif
Transmettre sans se déposséder : donner la nue-propriété, garder l’usufruit
Françoise a 63 ans. Elle voudrait aider ses deux enfants sans attendre, mais les loyers de son appartement complètent sa retraite et elle ne peut pas y renoncer. Donner ou garder ? Elle pensait devoir choisir. Le démembrement de propriété lui montre qu’elle peut faire les deux à la fois.
Le faux dilemme de Françoise
Deux options semblaient s’offrir à elle. Transmettre maintenant, en pleine propriété, mais perdre les loyers dont elle a besoin. Ou ne rien faire, garder son bien, et laisser à ses enfants une facture de droits de succession le jour venu. Aucune des deux ne lui convenait.
Le démembrement résout ce dilemme en coupant la propriété en deux droits distincts. D’un côté la nue-propriété, qui est le titre de propriété, le droit de devenir un jour plein propriétaire. De l’autre l’usufruit, qui est la jouissance : habiter le bien ou en percevoir les revenus. Françoise peut donner le premier et conserver le second.
Vos enfants deviennent propriétaires du bien sur le papier, mais sans la jouissance immédiate. Ils ne pourront ni l’habiter ni en percevoir les loyers tant que l’usufruit dure.
Vous continuez d’utiliser le bien et d’en encaisser les revenus (loyers, dividendes, distributions) votre vie durant. Concrètement, rien ne change dans votre quotidien.
Pourquoi cela coûte beaucoup moins cher
Lorsqu’elle ne donne que la nue-propriété, Françoise ne transmet qu’une fraction de la valeur du bien. Cette fraction est fixée par le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de son âge. À 63 ans, la nue-propriété vaut 60 % et l’usufruit 40 %. Les droits de donation ne portent donc que sur 60 % de la valeur, avant même l’abattement de 100 000 euros par enfant.
Pour son appartement locatif estimé à 400 000 euros, transmis à ses deux enfants, l’écart est frappant.
| Donation en pleine propriété (base 400 000 €) | ≈ 36 000 € |
| Donation de la nue-propriété (base 240 000 €, soit 60 %) | ≈ 4 400 € |
| Économie de droits, aujourd’hui | ≈ 32 000 € |
Barème de l’article 669 (donateur de 61 à 70 ans : nue-propriété 60 %). Abattement de 100 000 € par enfant (article 779), barème en ligne directe, un seul donateur, pas de donation antérieure. Exemple hypothétique simplifié, ni simulation ni projection.
| En pleine propriété | ≈ 36 000 € |
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| En nue-propriété (usufruit conservé) | ≈ 4 400 € |
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Le ressort est simple : plus le donateur est jeune, plus l’usufruit qu’il garde a de la valeur, donc plus la nue-propriété transmise est faible. Donner tôt réduit la base taxable, et l’abattement de 100 000 euros par enfant se reconstitue tous les 15 ans, ce qui ouvre la voie à des transmissions échelonnées.
Le vrai tour de force se joue au décès
La donation n’est que la première moitié de l’histoire. La seconde se révèle au décès de l’usufruitier. À ce moment, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans aucun droit de succession supplémentaire. Les 40 % qui restaient logés dans l’usufruit leur reviennent en franchise totale.
En application de l’article 1133 du CGI, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès ne donne ouverture à aucun droit. Mieux : si l’appartement a pris de la valeur depuis la donation, cette hausse profite aux enfants, eux aussi en franchise, puisqu’ils détiennent déjà la nue-propriété. On a payé des droits une seule fois, sur une base réduite, au jour de la donation.
Donner aujourd’hui pour payer moins demain, tout en gardant les revenus : voilà l’équation que Françoise cherchait. Reste à la manier proprement, car le démembrement obéit à des règles précises.
Points de vigilance
- Une donation est en principe irrévocable. Vous vous dessaisissez définitivement de la nue-propriété : ce n’est pas un prêt.
- Vendre devient plus complexe. La vente d’un bien démembré suppose en principe l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires, sauf clauses prévues à l’acte.
- Acte notarié et équilibre entre enfants. Pour un bien immobilier, le notaire est indispensable ; la donation-partage aide à figer les valeurs et à préserver l’égalité entre héritiers.
- Répartition des charges. L’entretien courant revient à l’usufruitier, les gros travaux au nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil) : mieux vaut s’accorder en amont.
- Cas d’une somme d’argent. Depuis fin 2023, le démembrement portant sur des liquidités (quasi-usufruit) relève d’un régime spécifique moins favorable (article 774 bis) : la logique de l’immobilier ne s’y transpose pas.
- Le cadre peut évoluer. Une donation trop proche du décès (article 751) ou un usufruit fictif peuvent être remis en cause, et la fiscalité reste susceptible de changer.
Ce que Françoise a décidé
Françoise a donné la nue-propriété de son appartement à ses deux enfants, par une donation-partage chez son notaire, en se réservant l’usufruit. Elle continue d’encaisser les loyers, exactement comme avant. Ses enfants sont déjà propriétaires du bien, à un coût fiscal réduit, et hériteront de la pleine propriété sans nouveaux droits.
Cette stratégie parle surtout aux parents et grands-parents qui veulent transmettre tôt, sur un patrimoine qu’ils n’ont pas besoin de vendre, sans renoncer à leurs revenus. Sa pertinence dépend de chaque situation familiale et patrimoniale : elle se construit avec un notaire et un conseil.
Transmettre sans vous démunir, est-ce adapté à votre cas ?
Chaque patrimoine a sa logique, et le démembrement n’est qu’un outil parmi d’autres. Faisons le point sur votre situation lors d’un premier rendez-vous découverte, sans engagement.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?
C’est une donation par laquelle vous transmettez le titre de propriété d’un bien (la nue-propriété) tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus jusqu’à votre décès. Le bénéficiaire devient propriétaire à terme, sans jouissance immédiate.
Pourquoi paie-t-on moins de droits qu’en donnant la pleine propriété ?
Parce que les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la pleine propriété. Cette valeur est fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge du donateur : plus il est jeune, plus la nue-propriété transmise est faible. L’abattement de 100 000 euros par enfant s’applique ensuite sur cette base réduite.
Que se passe-t-il au décès du donateur ?
L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans droit de succession supplémentaire, en application de l’article 1133 du CGI. La valeur prise par le bien depuis la donation revient elle aussi aux enfants en franchise. Seuls subsistent des frais de notaire et la taxe de publicité foncière.
Le donateur garde-t-il les revenus du bien ?
Oui. L’usufruitier conserve la jouissance du bien : il peut l’habiter ou en percevoir les loyers et autres revenus, sa vie durant. C’est tout l’intérêt de la formule pour quelqu’un qui a besoin de ces revenus tout en souhaitant transmettre.
Peut-on revenir en arrière ou vendre le bien ?
Une donation est en principe irrévocable : on ne reprend pas ce qui a été donné. Le bien peut être vendu, mais cela suppose l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires, sauf clauses prévues à l’acte. C’est pourquoi le passage chez le notaire et la rédaction des clauses méritent une vraie réflexion en amont.
Sources & pour aller plus loin
- Barème usufruit et nue-propriété : article 669 du CGI (Légifrance).
- Reconstitution en franchise au décès : article 1133 du CGI (Légifrance).
- Abattements et droits de donation : service-public.fr.
- Calcul et paiement des droits : impots.gouv.fr.
Avertissements et mentions légales
Document à caractère informatif et pédagogique, non contractuel. Le présent récit a une vocation générale d’information sur la transmission de patrimoine par démembrement de propriété. Le personnage de « Françoise » est entièrement fictif ; toute ressemblance avec une personne réelle serait fortuite. Ce document ne constitue ni un conseil en investissement financier personnalisé, ni une recommandation, ni une sollicitation, ni une consultation fiscale, juridique ou notariale. Les exemples chiffrés sont hypothétiques, simplifiés et fournis à seule fin d’illustration ; ils ne reflètent aucune situation réelle et ne sauraient être transposés à un cas particulier sans étude préalable.
Fiscalité. Les éléments fiscaux décrits sont généraux et présentés en l’état du droit connu à la date de rédaction. Ils dépendent de la situation propre de chacun (âge du donateur, nature et valeur du bien, lien de parenté, donations antérieures) et la législation est susceptible d’évoluer. Une donation est un acte grave et en principe irrévocable, qui requiert l’intervention d’un notaire pour un bien immobilier. Le recours à un professionnel habilité est vivement recommandé avant toute opération.
Aeternia Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine indépendant. Conseiller en Investissements Financiers (CIF) immatriculé à l’ORIAS sous le n° 19000750 (www.orias.fr), membre de l’association professionnelle CNCGP, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Activités exercées sous le contrôle de l’AMF et de l’ACPR (4 place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris Cedex 09).
