C’est quoi une SCPI ? Comment choisir sa SCPI ?

Une SCPI est un fonds qui vous permet de détenir indirectement un portefeuille d’actifs immobiliers. La SCPI collecte des fonds auprès de ses associés avant d’acheter et gérer les immeubles acquis avec ces fonds. Les associés (les investisseurs qui possèdent les parts) bénéficient ensuite des revenus issus de cette gestion. Les revenus perçus sont nets des frais liés à cette activité de gestion.

Les différents types de SCPI

Il y a 3 grandes catégories de SCPI selon leur objectif principal :

  • Les SCPI dites « Fiscales » : elles se positionnent sur les dispositifs fiscaux qui peuvent permettre à leurs investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux
  • SCPI de Plus-Value : Ces SCPI effectuent leur investissement avec une de valorisation à long terme, en visant à réaliser des plus-values lors de la revente des biens.
  • SCPI de Rendement : ce sont les SCPI que vous trouverez le plus fréquemment. Elles visent à acquérir un parc immobilier pour faire bénéficier à leurs associés porteurs de parts de revenus mensuels ou trimestriels. 

Les différents secteurs d’investissement des SCPI

Les SCPI peuvent investir dans différents secteurs immobiliers :

  • Vous trouverez d’abord des SCPI « diversifiées » : ces SCPI font leurs acquisitions sur différentes classes d’actifs décrites ci après. Elles vous permettent d’avoir, sur une seule ligne, diversité et diversification.
  • Les SCPI « traditionnelles » sont les SCPI de Bureaux : elles achètent des immeubles de bureaux. Le marché du bureau est le marché immobilier le plus profond. Sur le marché de l’immobilier d’entreprise, le bureau reste en effet l’actif immobilier le plus prisé, tant par les entreprises locataires que par les investisseurs.
  • Les SCPI de Commerce achètent des locaux commerciaux, qui peuvent être des centres commerciaux, des boutiques en centre-ville ou des retail parks.
  • Les SCPI de Santé sont apparues plus récemment dans le paysage des SCPI. Leur portefeuille est ainsi composé de cliniques, maisons de retraite ou autres établissements de santé.
  • Les SCPI de Logistique recherchent des actifs dans le secteur de la logistique, tels que des entrepôts, centres de distribution, entrepôts dernier kilomètre, …

Les zones géographiques d’investissement des SCPI

Il est aussi possible de distinguer les SCPI selon leur zone d’investissement. Cet élément de distinction est particulièrement important, tant sur les actifs détenus que sur le régime fiscal applicable aux revenus.

  • SCPI Françaises : Certaines SCPI restent investies exclusivement sur le marché immobilier français. Dans cette catégorie, il est encore possible de les « subdiviser » , certaines SCPI restant très « parisiennes » quand d’autres ont investi dans les grandes métropoles régionales.
  • SCPI Européennes : D’autres SCPI diversifient tout ou partie de leur portefeuille en Europe, investissant dans des pays comme l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne ou l’Italie. Cette diversification permet de bénéficier de la dynamique économique de différents marchés et de répartir les risques géopolitiques et économiques.

Parmi les principaux pays cibles des SCPI européennes, l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Italie, l’Espagne et l’Irlande sont les pays d’investissements les plus fréquents, en raison de leur bon dynamisme économique et d’un marché immobilier favorable à l’investissement.

Au-delà des considérations d’opportunités d’investissement, les SCPI européennes sont très attractives sur un plan fiscal, puisqu’elles ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux de 17.2%. Vous améliorez aussi le rendement final de votre investissement en SCPI, car les SCPI européennes investissent leur patrimoine immobilier dans des pays où la fiscalité est moins importante que la France, et vont bénéficier d’une fiscalité plus légère grâce à l’application des conventions fiscales permettant d’éliminer une double imposition, les revenus issus des immeubles à l’étranger ayant déjà subi la fiscalité du pays de localisation de l’immeuble.

Selon le pays d’investissement, la fiscalité sera annulée soit par la méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie), soit la méthode du taux effectif (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande et Pays-Bas).

  • International : Il existe également des SCPI qui investissent au-delà de l’Europe, incluant des marchés internationaux tels que l’Amérique du Nord ou l’Australie. Ces investissements peuvent potentiellement offrir une diversification encore plus importante.

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