Comment bien déclarer ses revenus de SCPI ?

Déclaration fiscale des SCPI : optimiser et sécuriser votre situation

Plus d’un million de contribuables investissent dans les SCPI, un placement immobilier attractif. Bien déclarer les revenus et plus-values issus de ces parts est crucial pour éviter des erreurs et optimiser votre fiscalité. Guillaume Berthiaux, Responsable de Sofidy Gestion Privée, nous éclaire sur les points clés à prendre en compte lors de la déclaration fiscale.

Arbitrages fiscaux sur les loyers :

Les loyers perçus par les détenteurs de parts de SCPI sont imposables à l’impôt sur le revenu. Deux régimes existent :

  • Le régime réel: Permet la déduction des charges réelles comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et les travaux d’entretien. Ce régime est intéressant si vos charges sont élevées.
  • Le micro-foncier: Applique une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Ce régime est plus simple mais moins avantageux si vous avez des charges importantes.

Le choix du régime dépend de vos charges et du montant de vos revenus fonciers. Il est important de comparer les deux options chaque année pour déterminer le régime le plus favorable.

Déclaration des revenus financiers :

Une partie des dividendes des SCPI provient de produits financiers et est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Ce prélèvement est automatique et libératoire de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cependant, les détenteurs de parts de SCPI peuvent opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si leur tranche marginale d’imposition est inférieure à 12,8%. Cette option permet également de déduire une partie de la CSG.

Plus-values immobilières éventuelles :

Les gains résultant de la vente d’immeubles par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, au PFU de 19%, et aux prélèvements sociaux. Un abattement pour la durée de détention s’applique :

  • 6% après 2 ans
  • 17% après 6 ans
  • 30% après 10 ans
  • 40% après 22 ans

Revenus des immeubles à l’étranger :

Les revenus provenant d’immeubles étrangers doivent être déclarés en France. La double imposition est généralement neutralisée selon les accords entre la France et le pays concerné. Ces revenus étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français.

 Déclaration dans le cadre de l’IFI :

Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si le patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros. La valeur déclarée est généralement inférieure à la valeur de retrait des parts de SCPI.

Déclaration des parts de SCPI dans le cadre de l’IFI

Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si le patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros. La valeur déclarée est généralement inférieure à la valeur de retrait des parts de SCPI.

Voici quelques points importants à connaître pour bien déclarer vos parts de SCPI à l’IFI :

Valeur à déclarer :

La valeur à déclarer pour l’IFI est la valeur vénale des parts de SCPI au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette valeur est généralement inférieure à la valeur de retrait des parts, car elle tient compte des frais de gestion, des dettes de la SCPI et d’une décote pour illiquidité.

Décote pour illiquidité :

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse, ce qui les rend moins liquides que d’autres actifs immobiliers. Pour tenir compte de cette illiquidité, une décote est appliquée à la valeur vénale des parts. Cette décote est généralement de 10% à 20%, mais peut être plus élevée en fonction de la SCPI.

 Abattement pour durée de détention :

Un abattement pour durée de détention est applicable sur la valeur des parts de SCPI détenues depuis plus de cinq ans. Cet abattement est de 30% pour les parts détenues depuis plus de six ans et de 50% pour les parts détenues depuis plus de 22 ans.

Exonération possible :

Les parts de SCPI peuvent être exonérées d’IFI si elles sont investies dans des SCPI fiscales. Ces SCPI investissent dans des logements neufs ou rénovés et permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Déclaration en ligne :

La déclaration des parts de SCPI à l’IFI s’effectue en ligne sur le site web de l’administration fiscale. Il est important de bien renseigner les informations demandées, notamment la valeur vénale des parts, la décote pour illiquidité et l’abattement pour durée de détention.

Conseils pour optimiser votre déclaration IFI :

  • Conservez tous les documents justificatifs: Avis d’imposition, justificatifs de charges, relevés de dividendes, etc.
  • Renseignez correctement les formulaires fiscaux: L’Imprimé Fiscal Unique (IFU) fourni par la société de gestion de la SCPI vous indique les montants à déclarer.
  • En cas de doute, consultez un expert fiscal: Un conseiller peut vous aider à choisir le régime fiscal le plus avantageux et à optimiser votre déclaration IFI

Parts de SCPI démembrées :

En cas de démembrement de la propriété des parts, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent percevoir des dividendes en fonction des dispositions statutaires de la SCPI.

  • L’usufruitier est assujetti à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les dividendes qu’il perçoit. Il est également assujetti à l’IFI sur la valeur en pleine propriété des parts.
  • Le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les dividendes perçus par l’usufruitier. Il est exonéré d’IFI sur la valeur nue-propriété des parts.

Conseils pour optimiser votre déclaration fiscale :

  • Conservez tous les documents justificatifs: Avis d’imposition, justificatifs de charges, relevés de dividendes, etc.
  • Renseignez correctement les formulaires fiscaux: L’Imprimé Fiscal Unique (IFU) fourni par la société de gestion de la SCPI vous indique les montants à déclarer.

En cas de doute, consultez un expert fiscal: Un conseiller Aeternia peut vous aider à choisir le régime fiscal le plus

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