Le dernier rapport trimestriel de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) vient de paraître, et il agit comme un révélateur puissant. Pour l’investisseur averti, ce document ne se contente pas d’aligner des chiffres. En effet, il dessine une nouvelle carte du territoire immobilier.
Nous assistons à une polarisation extrême du marché. D’un côté, des véhicules historiques qui gèrent la décrue ; de l’autre, une nouvelle garde agile qui capte la croissance. Chez Aeternia Patrimoine, cette lecture conforte nos choix d’allocation actuels. Voici notre analyse détaillée des quatre tendances majeures de ce troisième trimestre 2025 et ce qu’elles impliquent pour votre portefeuille.
C’est sans doute la statistique la plus spectaculaire de ce rapport. Les investisseurs ont massivement tourné le dos aux stratégies mono-sectorielles, et particulièrement au bureau traditionnel qui souffre d’un désamour structurel.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : les SCPI diversifiées ont capté 84 % de la collecte nette sur ce trimestre. À l’inverse, les SCPI de bureaux, qui dominaient outrageusement le marché il y a encore trois ans, ne représentent plus que 7 % des flux entrants.
L’avis de l’expert : cette ruée vers la diversification n’est pas un effet de mode. Elle traduit une recherche de sécurité et d’opportunisme. Des véhicules comme Iroko Zen, SCPI Reason ou Transitions Europe tirent leur épingle du jeu car ils peuvent investir là où le rendement est le plus fort, sans contrainte sectorielle. C’est pourquoi nous refusons de référencer des SCPI de bureaux « pures » qui manquent de leviers pour s’adapter à la conjoncture.
Le marché immobilier continue son ajustement face à la réalité des taux d’intérêt. Depuis le début de l’année 2025, la valeur moyenne des parts de SCPI a reculé de -3,6 %.
Pourtant, il faut lire cette donnée avec nuance. Cette moyenne cache de grandes disparités. Les jeunes SCPI, qui constituent le cœur de notre sélection chez Aeternia, affichent des valeurs stables, voire en légère hausse. Ce sont les SCPI historiques, chargées d’actifs achetés chers avant 2022, qui baissent leurs prix pour tenter de retrouver de la liquidité.
Pourquoi est-ce une bonne nouvelle ? Pour l’investisseur qui entre aujourd’hui, c’est un moment idéal. Cette correction signifie que vous achetez des actifs à leur « vrai prix », purgé des excès passés. Le point d’entrée est donc particulièrement attractif.
C’est le point de vigilance majeur de ce rapport. Le volume de parts en attente de retrait atteint désormais 2,39 milliards d’euros, soit 2,71 % de la capitalisation totale du marché. Même si le marché secondaire reste actif avec 1,36 milliard d’euros échangés (+26 % sur un an), le stock de vendeurs « coincés » reste préoccupant sur certains véhicules spécifiques.
La politique Aeternia : sur ce point, nous sommes intransigeants. Une SCPI présentant des parts en attente de retrait est systématiquement exclue de notre offre. Le rendement facial ne doit jamais faire oublier la disponibilité du capital. Nous privilégions des sociétés de gestion qui maîtrisent leur collecte et conservent une poche de liquidité saine.
Il ne faut pas confondre la valeur de la part (le capital) et le loyer (le rendement). Si la valeur s’ajuste, le moteur de performance locative, lui, tourne à plein régime.
Le taux de distribution moyen du marché s’établit à 3,50 % sur les neuf premiers mois de l’année. Cela laisse présager une année 2025 solide, avec une moyenne annuelle autour de 4,60 % – 4,70 %.
Cependant, se contenter de la moyenne n’est pas notre objectif. Nos sélections privilégient des SCPI visant des objectifs de distribution bien supérieurs, situés entre 6 % et 7 %. Cet écart de performance (l’Alpha) valide la nécessité d’une sélection rigoureuse.
Ce rapport ASPIM T3 2025 confirme que l’époque de l’investissement « passif » en SCPI est révolue. Le marché à deux vitesses impose de choisir son camp.
D’un côté, les véhicules en décollecte pèsent sur les statistiques globales. De l’autre, les SCPI diversifiées européennes, agiles et récentes, profitent pleinement du contexte pour acquérir des immeubles à haut rendement.
Notre recommandation reste donc inchangée : concentrez vos investissements sur ces acteurs modernes qui sont du « bon côté » des statistiques. Ils affichent une collecte positive, une liquidité fluide et des valorisations stables. C’est précisément pour identifier ces pépites que notre cabinet réalise ce travail de veille constant.
Source des données : [ASPIM – Statistiques Trimestrielles T3 2025]
