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Le monde de l’épargne est en pleine mutation. Hier encore, les épargnants se contentaient de la sécurité, bien que morose, des livrets et des comptes à terme. Aujourd’hui, ces placements font grise mine. L’inflation persistante et la faiblesse de leur rémunération poussent les investisseurs à chercher de nouvelles solutions. C’est dans ce contexte que l’immobilier et plus particulièrement la « pierre-papier » fait un retour en force. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), un temps plombées par la crise du bureau, sortent la tête de l’eau de manière spectaculaire.
Les épargnants retrouvent un appétit certain pour ces produits. Pierre Garin, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea, le confirme. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les souscriptions nettes ont bondi de 39 % au troisième trimestre 2025 sur un an. Elles atteignent 1,13 milliard d’euros. Ce n’est pas un hasard. C’est le résultat d’une transformation profonde du marché.
Avant de plonger dans cette révolution, rappelons brièvement le concept. Une SCPI est un véhicule d’investissement qui collecte de l’argent auprès de nombreux épargnants. Son objectif ? Acquérir et gérer un parc immobilier locatif (bureaux, commerces, entrepôts, logements…).
En retour, l’épargnant reçoit des parts de cette société. Il devient un associé. Périodiquement, la SCPI lui reverse une part des loyers qu’elle perçoit, proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. C’est ce qu’on appelle la « pierre-papier ». Elle permet d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée faible, sans aucun souci de gestion. De plus, elle offre une mutualisation des risques locatifs que l’achat d’un seul appartement ne permet pas. C’est un outil fondamental dans une stratégie de gestion de patrimoine.
La véritable nouvelle, c’est le niveau des rendements. Les SCPI les plus rentables, avec quelques années d’existence, offrent désormais plus de 7 % de rendement. Ce sont des rémunérations que l’on n’avait quasiment plus vues depuis le milieu des années 2000. « Les clients voient bien que la rentabilité est de retour sur ces produits », poursuit Pierre Garin.
Mieux encore, les fonds immobiliers les plus récents affichent des rentabilités proches de 10 % la première année. Ces chiffres s’ajustent ensuite, mais ils aiguisent forcément les appétits. « L’immobilier offre aujourd’hui plus de rendement. À l’inverse, si je laisse dormir mon argent, je touche 2 % dans le meilleur des cas. Le calcul est vite fait », tranche Mansour Khalifé, président de MNK Partners.
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Comment expliquer de telles performances ? La réponse se trouve dans la crise immobilière récente. La hausse des taux d’intérêt et l’essor du télétravail ont fait chuter la valeur de nombreux actifs, notamment les bureaux. Cette baisse de valeur a permis aux nouveaux fonds, disposant de liquidités, d’acheter à prix cassé.
Ces nouvelles SCPI ont profité de cette fenêtre de tir. Elles ont acquis des immeubles avec des décotes importantes. Par conséquent, le rendement locatif de ces achats est mécaniquement très élevé. « Aujourd’hui, les SCPI achètent des bureaux avec des taux, acte en main, situés entre 7 et 8 % », constate Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Cet appel d’air a logiquement provoqué une vague de lancements. Une trentaine de SCPI ont ainsi vu le jour ces deux dernières années. « Il y a eu une forme de ruée vers l’or », résume David Seksig, cofondateur de la SCPI Remake.
Ces nouveaux acteurs ne se contentent pas de profiter des prix bas. Ils apportent aussi des innovations qui séduisent les épargnants.
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Premièrement, beaucoup de ces nouvelles SCPI investissent massivement hors de France, partout en Europe. Cette diversification géographique est un atout. Mais c’est surtout un avantage fiscal considérable. En effet, les rendements dégagés à l’étranger sont imposés selon les règles du pays où se situe l’immeuble.
Cette méthode évite la fiscalité française, souvent jugée confiscatoire. L’épargnant échappe ainsi à la double taxation « plein pot » : le barème de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux à 17,2 %. C’est un argument de poids qui change la donne pour le rendement net de l’investisseur.
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Deuxièmement, bon nombre de ces fonds optent pour une absence de frais à l’entrée. Historiquement, les SCPI facturaient des frais de souscription élevés (souvent 8 à 12 %). Ce nouveau modèle bouscule les codes. En compensation, ces SCPI appliquent des frais de gestion annuels légèrement plus élevés. Cette formule séduit, car l’épargnant voit 100% de son capital travailler immédiatement. C’est une stratégie efficace pour faire revenir les épargnants, longtemps refroidis par des produits jugés peu rémunérateurs (autour de 4 % pour les moins bons) et très taxés.
Cependant, il faut se garder de tout optimisme béat. L’herbe n’est pas verte pour tout le monde. Le marché s’est fracturé et évolue désormais à trois vitesses.
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Les SCPI historiques, souvent gérées par de grands acteurs bancaires, souffrent. Elles ont pris de plein fouet la crise du bureau. Leurs patrimoines, achetés « au prix fort » avant la crise, ont perdu de la valeur. Elles ont dû baisser massivement leur valeur de part, pour certaines jusqu’à 44 %.
Aujourd’hui, elles peinent à se remettre sur pied. Elles sont embourbées dans de graves problèmes de liquidités, dont elles peinent à sortir. Concrètement, les associés qui veulent vendre leurs parts n’y arrivent pas. Certaines SCPI ont jusqu’à 10 % de parts qui attendent d’être cédées. Par conséquent, elles ne collectent plus rien et voient leur réputation ternie.
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Parmi les nouveaux fonds, tout n’est pas rose non plus. Une poignée de SCPI seulement a su tirer son épingle du jeu. Ces fonds sont désormais bien identifiés par les épargnants. Ils ont fait leurs preuves quand le marché battait de l’aile ou se sont lancés précisément au bon moment. Des noms comme Corum Origin, Iroko Zen, Comète, Épargne Pierre Europe ou Remake Live représentent à eux seuls près de la moitié de la collecte depuis le début de l’année.
En revanche, d’autres végètent avec quelques millions collectés seulement. Ils n’ont pas trouvé leur public. L’échec est parfois cuisant. Patrimonia Capital & Rendement, une jeune SCPI lancée en novembre 2024, a même dû jeter l’éponge. Elle va être dissoute, faute d’une collecte suffisante. Les souscripteurs seront, heureusement, remboursés intégralement.
En somme, le marché des SCPI vit une révolution. Il se redessine loin des gros acteurs bancaires qui l’ont longtemps dominé. Les opportunités sont réelles et les rendements affichés sont spectaculaires.
Néanmoins, ce marché est devenu complexe et risqué. La liquidité est un enjeu central. Le tri entre les anciennes SCPI en difficulté, les nouvelles « stars » et les futurs échecs est plus que jamais nécessaire. Dans ce contexte, l’accompagnement par un expert en gestion de patrimoine à Bordeaux est crucial. Chez Aeternia Patrimoine, nous auditions un portefeuille existant et sélectionnons les véhicules d’investissement performants et adaptés à l’avenir. La ruée vers l’or est bien là mais elle exige une boussole fiable.
