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Analyse du Marché Local
Bordeaux a longtemps incarné l’eldorado de l’investisseur immobilier. Pourtant, en ce début d’année 2026, le paysage a changé. Entre l’encadrement des loyers, le durcissement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et une taxe foncière galopante, de nombreux épargnants girondins s’interrogent. Faut-il encore acheter un studio aux Chartrons ou un appartement au Bouscat, ou vaut-il mieux privilégier la diversification via la pierre-papier ?
Au cabinet Aeternia Patrimoine, nous accompagnons les investisseurs de 30 à 50 ans dans cette réflexion. Ce dossier de fond compare objectivement l’immobilier locatif en direct et les SCPI pour vous aider à bâtir un patrimoine solide et serein.
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Pour un cadre bordelais avec une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée, l’immobilier en direct à Bordeaux devient souvent un « centre de coûts » plutôt qu’un centre de profits. La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), grâce au démembrement temporaire et à la diversification européenne, offre un rendement net de fiscalité bien souvent supérieur, sans aucune charge mentale de gestion.
Investir dans sa ville est un réflexe protecteur. Cependant, la réalité du terrain bordelais impose une analyse froide des chiffres. En 2026, la tension locative reste forte, mais la rentabilité « faciale » d’un bien en centre-ville peine à dépasser les 3,5 %. Or, une fois que vous avez déduit les charges de copropriété, les honoraires de gestion et surtout la fiscalité, le rendement net réel s’effondre.
Par ailleurs, la rénovation énergétique est devenue un enjeu majeur. Un grand nombre d’immeubles en pierre de Bordeaux sont classés E ou F. Par conséquent, l’investisseur doit injecter des capitaux massifs pour mettre son bien aux normes, sous peine de ne plus pouvoir augmenter les loyers ou, à terme, de se voir interdire la location. Ainsi, le « ticket d’entrée » réel d’un investissement locatif réussi n’est pas seulement le prix d’achat, mais aussi le coût de sa survie réglementaire.
Le régime du micro-foncier ou même le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ont subi des ajustements. Désormais, chaque euro de loyer perçu en direct à Bordeaux subit de plein fouet votre TMI de 30 % ou 41 %, à laquelle s’ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour beaucoup de nos clients du Bouscat, cela signifie que plus de la moitié de leur loyer part en impôts.
À l’opposé de la gestion d’un appartement physique, la SCPI permet d’investir dans l’immobilier tertiaire (bureaux, santé, logistique) avec une mutualisation des risques. En 2026, les meilleures SCPI affichent des rendements cibles entre 5 % et 6 % brut. De plus, elles offrent une agilité géographique impossible à obtenir seul.
En effet, au lieu de posséder un seul appartement au Bouscat, vous possédez une fraction de centaines d’immeubles répartis dans toute l’Europe. Par conséquent, si un locataire part, l’impact sur vos revenus est quasi imperceptible. C’est ce que nous appelons la résilience patrimoniale. Cependant, l’atout maître de la pierre-papier réside dans sa fiscalité optimisée, notamment via les SCPI européennes qui échappent aux prélèvements sociaux français.
| Indicateur | Immobilier Direct (Bordeaux) | SCPI de Rendement |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | Élevé (apport + crédit complexe) | Dès 5 000 € |
| Gestion locative | Chronophage (travaux, AG, impayés) | Zéro gestion (Déléguée) |
| Risque | Concentré sur 1 actif / 1 ville | Mutualisé (Europe / Secteurs variés) |
| Liquidité | Délai variable (3 à 6 mois) | Marché organisé (Rapide) |
| Fiscalité (TMI 30%) | Lourde (souvent > 47 % de taxation) | Optimisée (SCPI Européennes) |
Choisir entre ces deux mondes demande une vision globale. Parfois, l’immobilier en direct reste pertinent pour le levier du crédit ou la perspective d’une plus-value sur une zone spécifique du Bouscat en devenir. Toutefois, dans 80 % des cas rencontrés cette année, la SCPI l’emporte sur le long terme pour la préparation de la retraite.
Nous ne nous contentons pas de vous proposer des produits. En tant que Trusted Advisor, nous analysons votre bilan patrimonial. Nous utilisons d’ailleurs des outils de simulation pointus pour comparer le « net-net » de chaque option. Ainsi, vous investissez en connaissance de cause, sans le biais affectif de la pierre locale.
Pour nos clients les plus imposés, nous privilégions l’achat de nue-propriété de parts de SCPI. Vous achetez vos parts avec une décote importante (environ 35% sur 10 ans) en renonçant aux loyers immédiats. Ainsi, vous ne payez aucun impôt pendant 10 ans, vous ne payez pas d’IFI, et vous récupérez la pleine propriété (et les loyers) pile au moment de votre départ à la retraite. C’est une stratégie d’une efficacité redoutable que nous détaillons dans notre dossier sur le démembrement temporaire.
Pour aller plus loin sur la régulation de ces investissements, vous pouvez consulter le guide de l’épargnant sur le site de l’Économie Gouv ou les analyses de l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière).
En conclusion, l’immobilier à Bordeaux ne doit plus être votre seul moteur de croissance. En 2026, la clé réside dans l’agilité. La SCPI permet de s’exposer à des marchés dynamiques (Allemagne, Espagne) tout en restant tranquillement au Bouscat. Par conséquent, nous conseillons souvent de mixer les plaisirs : conserver une résidence principale de qualité localement, et externaliser le rendement locatif via la pierre-papier.
1. Le marché immobilier bordelais va-t-il continuer de monter ?Bordeaux reste attractive, mais la hausse folle des années 2015-2020 est terminée. En 2026, le marché est mature. La plus-value ne se fait plus sur la hausse globale, mais sur une sélection chirurgicale du quartier et de l’état du DPE.
2. Est-il possible d’acheter des SCPI à crédit ?Oui, c’est l’un de leurs grands avantages. Cela permet de profiter de l’effet de levier comme pour un appartement classique, mais avec une diversification immédiate. Cependant, les banques sont plus sélectives sur les SCPI financées.
3. Quelles sont les SCPI les plus adaptées pour un Bordelais ?Tout dépend de votre fiscalité. Si vous êtes fortement imposé, les SCPI européennes sont préférables. Si vous n’avez pas de revenus fonciers, des SCPI de bureaux ou de logistique française peuvent être très performantes.
4. La pierre-papier est-elle risquée ?Comme tout investissement immobilier, le capital n’est pas garanti. Toutefois, la diversification sur des centaines de locataires rend le risque de perte totale extrêmement faible par rapport à un studio unique qui resterait vide.
