De nombreuses Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont vu le jour récemment. Pas moins de 27 SCPI ont été créées en deux ans. Douze d’entre elles sont apparues depuis le 1er janvier 2025. C’est un nombre important pour ce marché. Néanmoins, la « pierre-papier » suscite une certaine méfiance chez les investisseurs.
La collecte totale a ralenti l’an dernier. Les SCPI n’ont collecté que 3,5 milliards d’euros d’épargne en 2024. C’est loin des 10,2 milliards de 2022. L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) observe un redémarrage cette année. La collecte devrait avoisiner les 5 milliards. Cependant, seule une poignée de ces nouvelles SCPI réussira. Beaucoup se contenteront de survivre. Les moins chanceuses pourraient même disparaître.
Il faut le rappeler, les SCPI achètent des actifs tertiaires (bureaux, commerces). Elles les louent et reversent les quotes-parts de loyers aux investisseurs.
Il est difficile pour un investisseur non professionnel de sélectionner une SCPI très récente. Il ne dispose pas d’historique de rendement. Il manque également d’informations sur les acquisitions passées. Heureusement, d’autres éléments aident à identifier les futures stars.
Ainsi, il faut évaluer la qualité des gérants. Il faut examiner la performance des autres SCPI gérées par la même société. La stratégie d’investissement du nouveau véhicule est essentielle. Mais surtout, la capacité de collecte et la facilité d’accès sont déterminantes.
Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, martèle un point. « Les futures gagnantes sont les SCPI capables de collecter ». Ces SCPI sauront profiter des opportunités. Elles achèteront à bon prix des actifs immobiliers. La valeur de ces actifs a baissé ces dernières années.
La collecte a un autre rôle. Clément Renault, directeur général de Louve Invest, le souligne. « Collecter permet aussi d’atteindre un équilibre financier ». Cela permet de commencer à réaliser des bénéfices.
Olivier Herbout, directeur des investissements de Ramify, donne un seuil. « Pour être viable, une SCPI doit disposer d’au moins 200 millions d’euros d’encours ». Ce seuil doit être atteint très rapidement. C’est crucial si la société de gestion est récente et fragile.
L’accessibilité constitue un autre critère majeur de succès. La SCPI doit offrir des services modernes à l’épargnant. Par exemple, elle doit proposer la souscription en ligne. Elle doit permettre les versements programmés. La possibilité de souscrire des parts démembrées est un plus. Le réinvestissement des dividendes doit être proposé. Jonathan Dhiver analyse que ces services sont indispensables.
La marque de la société est un élément discriminant. Une marque reconnue offre une sécurité aux épargnants. Les SCPI déjà établies rassurent. Les investisseurs ont bien compris cette logique.
À titre illustratif, Iroko Atlas est la petite sœur internationale d’Iroko Zen. Iroko Zen affiche 1 milliard d’euros de capitalisation. Iroko Atlas a collecté les 20 millions nécessaires pour son lancement. Elle l’a fait en à peine quelques heures.
De même, Corum USA a connu un démarrage prometteur. Elle se concentre sur le marché immobilier américain. Elle a été lancée au pire moment, en pleine vague anti-Trump. Pourtant, elle détient déjà quatre actifs. Sa capitalisation dépasse 50 millions d’euros. Elle devrait atteindre 70 millions en fin d’année.
Les SCPI les plus performantes sont les diversifiées. Elles offrent la plus grande liberté d’investissement.
Les SCPI thématiques restent à la traîne. Seul le marché de la logistique fait exception. Il possède une véritable profondeur.
La diversification géographique est essentielle. Clément Renault affirme qu’investir hors de France est porteur. L’avantage est à la fois immobilier et fiscal. « Idéalement, les SCPI devraient statutairement s’interdire l’Hexagone ». Il faut prendre des décisions tranchées.
Epsicap Explore a une stratégie internationale. Elle est similaire à celle d’Iroko Atlas. Par conséquent, elle devrait connaître un très bon départ.
Malgré l’attrait des nouveautés, il ne faut pas délaisser les SCPI déjà établies. Elles conservent des atouts majeurs. D’ailleurs, certaines collectent massivement. Corum Origin ou Iroko Zen en sont des exemples.
Cette collecte leur permet de se positionner. Elles achètent des actifs de plus de 30 millions. Ces actifs sont actuellement mis en vente. Les SCPI en manque de liquidités les cèdent à de bonnes conditions. Jonathan Dhiver conclut que la diversification passe par ces véhicules.
Le marché des nouvelles SCPI est plein d’opportunités. Il comporte aussi des risques importants. En tant que Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) à Bordeaux, Aeternia Patrimoine vous aide à faire le tri. Nous analysons la stratégie, la collecte et la solidité des sociétés de gestion. Nous veillons à ce que votre investissement en SCPI soit diversifié. Enfin, nous intégrons la « pierre papier » dans une stratégie globale et cohérente.
