Le marché immobilier a connu une correction historique. La hausse brutale des taux d’intérêt a mis fin à une longue période d’euphorie, redessinant le paysage de la pierre-papier. Pour l’épargnant non averti, les gros titres sur les baisses de prix ont pu être une source d’inquiétude. Pour l’investisseur accompagné et informé, cette phase est une aubaine. Elle a révélé un critère de performance devenu essentiel, souvent masqué par le passé : la décote.
Cette nouvelle donne transforme l’investisseur en un « chasseur de pépites ». Il ne s’agit plus seulement de cueillir les fruits du rendement, mais de savoir acheter un patrimoine immobilier de qualité sous sa valeur réelle. C’est précisément l’opportunité qu’offrent aujourd’hui les SCPI décotées. En tant que conseillers en gestion de patrimoine à Bordeaux, notre rôle chez Aeternia Patrimoine est de vous fournir la grille de lecture et la méthode pour déchiffrer le marché et faire de cette situation une stratégie de performance à long terme.
Pour comprendre la décote, il faut maîtriser deux notions fondamentales qui régissent la vie d’une SCPI :
La décote est l’écart positif entre cette valeur réelle et le prix que vous payez. Si une part a une valeur de reconstitution de 100 € et que vous l’achetez 92 €, vous bénéficiez d’une décote de 8%. C’est une marge de sécurité et un potentiel de plus-value futur. La réglementation de l’AMF impose que le prix de part ne s’éloigne pas de plus de 10% (à la hausse comme à la baisse) de cette valeur de reconstitution.
Cette situation n’est pas le fruit du hasard, mais la conséquence de plusieurs facteurs économiques. La hausse des taux directeurs a rendu le crédit plus cher, ce qui a mécaniquement fait baisser la valeur des biens immobiliers, en particulier les grands actifs de bureaux ou de commerces. Face à cela, les sociétés de gestion proactives et transparentes ont ajusté le prix de leurs parts à la baisse pour qu’il reflète la nouvelle réalité du marché. Ce faisant, elles ont créé une décote, offrant de fait un point d’entrée attractif pour les nouveaux investisseurs.
Le marché actuel présente plusieurs exemples de SCPI dans cette configuration. Voici une sélection illustrative qui démontre la diversité des situations.
Avertissement important : Les chiffres ci-dessous sont donnés à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. La valeur de reconstitution est mise à jour annuellement. Il est crucial de se baser sur les données les plus récentes avant toute décision. Une date de valeur ancienne, comme pour certaines SCPI ci-dessous, nécessite une vérification impérative.
| SCPI | Prix de Part (au 01/07/2025) | Décote indicative | Valeur de Reconstitution | Date de la Valeur |
|---|---|---|---|---|
| Alta Convictions | 305,00 € | -7,80% | 330,81 € | 30/06/2025 |
| Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°) | 257,00 € | -6,94% | 276,16 € | 31/12/2024 |
| Corum Eurion | 215,00 € | -6,23% | 229,29 € | 31/12/2024 |
| Cœur d’Avenir | 200,00 € | -6,03% | 212,84 € | 31/12/2024 |
| LOG IN | 250,00 € | -6,19% | 266,50 € | 30/06/2025 |
Ce tableau, mis à jour avec les dernières publications des sociétés de gestion, nous offre une vision très claire du marché actuel. On constate que des SCPI comme Alta Convictions et Epsicap Nano continuent d’afficher des décotes significatives, supérieures à 6%, offrant un « coussin de sécurité » très confortable pour les nouveaux investisseurs.
La mise à jour des valeurs de reconstitution pour LOG IN et Corum Eurion confirme la solidité de leur patrimoine. Même avec des données plus récentes, elles conservent une décote supérieure à 6%, ce qui est un excellent signal de sous-valorisation par rapport au marché.
L’actualité d’Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360°) reste particulièrement intéressante. Le fait que la société de gestion ait revalorisé le prix de la part au 1er juillet 2025 est un signe de confiance fort dans la qualité de son patrimoine. Ce qui est remarquable, c’est que même après cette augmentation de prix, la SCPI conserve une décote très attractive de près de 7%.
Ces exemples concrets montrent que des opportunités existent, mais qu’elles nécessitent une analyse fine des données les plus récentes pour être saisies à leur juste valeur.
Une décote, même importante, n’est qu’un point de départ. Elle doit être validée par une analyse approfondie pour s’assurer que vous achetez une véritable pépite et non un actif à problèmes.
Il faut se poser les bonnes questions : la décote s’applique-t-elle à des immeubles modernes et bien situés (en centre-ville, dans des zones dynamiques) ou à des actifs vieillissants en périphérie ? Un patrimoine de qualité, diversifié sur des secteurs porteurs (santé, logistique, éducation) sera toujours plus résilient et plus à même de se revaloriser.
Le moteur d’une SCPI, ce sont les loyers. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est ici votre meilleur indicateur. Un TOF durablement supérieur à 90% est un excellent signe. Il faut aussi s’intéresser à la nature des locataires : s’agit-il de grandes entreprises solides avec des baux de longue durée, ou de petites structures plus fragiles ?
Le rapport annuel est votre meilleure lecture. Le gérant a-t-il une vision claire pour les années à venir ? Profite-t-il du marché actuel pour céder ses moins bons actifs et se repositionner sur des biens de meilleure qualité ? Une gestion proactive et transparente est un gage de confiance essentiel. La collecte (chiffres disponibles sur le site de l’ASPIM) est-elle dynamique ?
Le contexte de 2025 a transformé le marché des SCPI en un « marché d’acheteurs », où la connaissance et l’analyse font toute la différence. Les décotes offrent des points d’entrée d’une qualité rare pour se constituer un patrimoine immobilier à long terme. Cependant, toutes les opportunités ne se valent pas. La clé du succès réside dans une sélection rigoureuse qui va au-delà du simple pourcentage de décote pour sonder la qualité fondamentale de l’actif, de ses locataires et de sa gestion.
Vous souhaitez savoir quelles sont les SCPI décotées les plus pertinentes pour votre stratégie patrimoniale ? L’équipe d’Aeternia Patrimoine à Bordeaux est à votre disposition pour réaliser cette analyse fine et vous proposer une sélection sur-mesure.
