Le paysage de l’investissement subit actuellement de profondes mutations. À Bordeaux, comme dans le reste de la France, les épargnants cherchent des repères solides face aux évolutions législatives de la Loi de finances 2026.
En tant que conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux, j’observe quotidiennement ce besoin de clarté. La capitale girondine, bien que marquée par une correction des prix de l’immobilier physique, recèle des opportunités majeures pour ceux qui savent diversifier.
Le marché immobilier de la « Belle Endormie » a terminé sa phase de surchauffe. Après une baisse sensible en 2025, les prix se stabilisent enfin autour de 4 400 €/m² dans l’ancien. Cette situation crée une fenêtre de tir intéressante. Les quartiers comme Bacalan ou la rive droite (Bastide) offrent des rendements locatifs plus attractifs qu’auparavant. Cependant, l’investissement en direct exige désormais une attention particulière au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
La Loi de finances 2026 favorise désormais les bailleurs privés engageant des travaux de rénovation. Les abattements fiscaux peuvent dépasser 50 % pour les logements classés A ou B. Pourtant, la gestion locative directe reste chronophage et risquée.
C’est ici que les solutions de « pierre-papier » prennent tout leur sens pour nos clients d’Aeternia Patrimoine.
Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet de mutualiser les risques. En 2026, les sociétés de gestion profitent de la baisse des prix des actifs de bureaux et de commerces pour acheter à des taux de rendement exceptionnels.
À Bordeaux, nous privilégions souvent les SCPI qui ciblent les actifs régionaux dynamiques ou les métropoles européennes. Cette approche limite l’exposition à la fiscalité française sur les revenus fonciers. En utilisant le levier du crédit, malgré des taux encore stables, vous construisez un patrimoine durable de manière indolore.
Le Groupement Forestier d’Investissement (GFI) s’impose comme la pépite de l’année 2026. Chez Aeternia Patrimoine, nous recommandons cet actif pour trois raisons précises : sa déconnexion des marchés financiers, son rôle écologique et sa fiscalité hors norme.
Premièrement, le bois est une matière première essentielle. Sa valeur progresse naturellement avec la croissance des arbres. Deuxièmement, le GFI offre une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % (sous réserve de conservation des parts). Enfin, il constitue un outil de transmission exceptionnel. Les parts de GFI bénéficient d’un abattement de 75 % sur les droits de succession, sans limite de montant.
Pour un investisseur bordelais déjà fortement imposé à l’IFI, le GFI est une solution élégante. Il permet de sortir totalement ou partiellement l’investissement de l’assiette taxable. C’est un placement « passion » qui fait sens dans une région comme la Nouvelle-Aquitaine, première forêt cultivée d’Europe.
Pourquoi faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux plutôt qu’à une plateforme en ligne ? La réponse réside dans la personnalisation et la proximité. Au sein du cabinet Aeternia Patrimoine, situé au Bouscat, nous ne nous contentons pas de vendre des produits. Nous bâtissons une architecture globale.
Chaque décision d’investissement doit s’intégrer dans votre bilan patrimonial. Nous analysons votre tolérance au risque et vos objectifs de retraite. L’investissement local à Bordeaux possède ses codes. Connaître l’impact futur d’un projet urbain à Euratlantique ou l’évolution des loyers à Caudéran est un avantage stratégique.
| Critère |
Immobilier Direct (Bordeaux) |
SCPI de Rendement |
GFI (Forêt) |
| Ticket d’entrée |
Élevé (> 150k€) |
Faible ( dès 200€) |
Modéré ( dès 5k€) |
| Gestion |
Lourde et personnelle |
Déléguée à des pros |
Déléguée à des experts |
| Fiscalité |
Revenus fonciers (lourds) |
Prélèvement forfaitaire ou foncier |
Réduction IR 18% + abattement 75% |
| Liquidité |
Faible (plusieurs mois) |
Moyenne |
Faible (horizon long terme) |
| Objectif |
Capitalisation / Usage |
Revenus immédiats |
Transmission / Diversification |
L’année 2026 marque le retour du pragmatisme. Il ne s’agit plus de chercher la plus-value rapide, mais de sécuriser des rendements pérennes. Que vous soyez attiré par l’immobilier de bureau via les SCPI ou par la résilience des forêts avec le GFI, la clé reste l’équilibre.
Bordeaux demeure une terre d’investissement fertile. Sa croissance démographique et son attractivité économique soutiennent les fondamentaux de la pierre. Toutefois, l’optimisation fiscale et civile nécessite une expertise pointue. Ne laissez pas votre épargne subir l’inflation ou les changements législatifs sans réagir.
Pour approfondir votre stratégie de transmission, vous pouvez consulter les guides officiels sur le site du Service Public concernant les abattements forestiers.
