Cet investissement est destiné aux particuliers ayant un capital à investir et recherchant des revenus réguliers immédiats ou différés dans le temps. 

Investir dans l'immobilier locatif permet :

  • de se constituer un patrimoine "pierre après pierre" afin de protéger ses proches et/ou préparer sa retraite. 

  • de percevoir des revenus réguliers et complémentaires,

  • éventuellement de profiter d'un avantage fiscal qui diminue la fiscalité de l'investisseur, 

  • d'obtenir à terme une plus-value (horizon long terme).

 

Deux stratégies sont donc possibles : 

  • le paiement « comptant », qui vous permet d’acheter : en pleine propriété pour percevoir immédiatement des revenus réguliers, ou d’acheter la nue-propriété au travers d’un démembrement temporaire de propriété, afin d’obtenir des revenus différés dans le temps, à l’extinction de l’usufruit

  • le paiement à crédit, dont le terme coïncidera idéalement avec la date souhaitée de perception des revenus, et dont les intérêts d’emprunt réduiront les revenus fonciers imposables.

Au-delà de ces principes et de ses grandes stratégies pour acquérir de l’immobilier, certains dispositifs vous permettront également de bénéficier d’avantages fiscaux, adaptés selon votre situation :

Dispositif Pinel

Introduit par la loi de finances pour 2015, ce dispositif a remplacé la réduction "Duflot" (applicable aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014) dont il reprend de nombreuses caractéristiques avec néanmoins plusieurs différences notables telles que :

  • la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant,

  • la durée d’engagement fixée sur option du contribuable à 6 ou 9 ans, avec prorogation possible d'une ou deux périodes triennales, permettant au maximum un engagement de 12 ans.

Le dispositif Pinel vous permet ainsi d’obtenir une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient d’un logement.

dispositif pinel

Ce dispositif vous conviendra si :

  • vous souhaitez réaliser un investissement locatif neuf ;
  • vous souhaitez bénéficier d'un avantage fiscal sur 6, 9 ou 12 ans.
  • Vous souhaitez faire un investissement inférieur ou égal à 300 000 €.
  • Vous envisagez d'invertir dans au maximum deux biens immobiliers.
  • Votre impôt se situe entre 2 500 € et 5 000 € par an.

Comment ça fonctionne ? 

Vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien neuf (logement qui sort de terre ou achevé et jamais habité) à usage d’habitation. 

Le logement doit répondre à des normes énergétiques, être situé dans une zone géographique définie (Ile de France ou agglomérations de plus de 50 000 habitants) et être la résidence principale du locataire.

Le loyer est plafonné et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains être seuils. 

dispositif pinel

Détermination de la base de la réduction d'impôt

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du  logement.

Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux (tous vos crédits et réductions d’impôt ne doivent pas dépasser 10 000 € par an et par foyer).

Le premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI prévoit un plafond de prix de revient par mètres carrés de surface habitable pour la détermination de la base de la réduction d’impôt, qui est fixé à 5 500 €/m².

Calcul du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable :

Le prix de revient de ce logement de 50 m² acquis pour un montant de 280 000 € est de 5 600 €/m².
L’application du prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 275 000 € : (5 500 € × 50 m²).
L’assiette de l’avantage fiscal relative à cet investissement sera donc de 275 000 €.

Ce montant étant inférieur à la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt fixée à 300 000 €, Monsieur Martin pourra acquérir des parts de SCPI PINEL pour un montant de 25 000 € afin de bénéficier d’un montant investi annuel maximal, soit 300 000 € (275 000 € + 25 000 €).
 

Exemple d’investissement

Hypothèses :

  • Imposition avant projet de 3500€ par an
  • Montant de l’investissement : 160’000€ frais inclus
  • Location pendant 12 ans avec 21% de réduction d’impôt au total
     

pinel

Dispositif Denormandie

La défiscalisation Denormandie est entrée en application pour les investissements effectués entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Ce dispositif vise à inciter la réhabilitation de l'habitat dans les centres-villes anciennes. Il concerne les biens immobiliers à rénover situés dans les communes définies par l'arrêté du 26 mars 2019.

Les travaux doivent répondre à certaines caractéristiques et représenter 25 % du coût total de l’opération.

L'avantage fiscal varie en fonction de la durée de mise en location (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans) et est plafonné à 300 000 € (investissement et réalisation des travaux).

Les investisseurs doivent s'engager à pratiquer un loyer plafonné (loyer intermédiaire) et à louer leur bien à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources défini.

dispositif denormandie

Villes concernées :

  • les villes concernées doivent soit avoir conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT) soit faire partie de l’une des 245 communes du plan Action « Cœur de ville ».

Les travaux éligibles à la réduction d’impôt

Les travaux de rénovation éligibles à la quote-part de 25 % sont ceux qui ont pour objet :

  • soit la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des habitations, 
  • soit la réalisation d'économies d'énergie, 
  • soit la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement d’annexes.

Les travaux portant sur des équipements d'agrément sont exclus (CGI art. 2 quindecies B, III).
Dans tous les cas, ces travaux doivent conduire à une amélioration de performance énergétique et la consommation en énergie après travaux doit être inférieure à 331 kWh/m²/an

Dispositif Censi-Bouvard

La réduction d'impôt dite "Censi-Bouvard" concerne, sous certaines conditions, les personnes physiques ayant acheté un logement neuf entre le 1er janvier 2009 au 31 décembre 2021.

CGI. art. 199 sexvicies
BOI-IR-RICI-220


Loi de finances pour 2019, art. 186
Le logement doit faire l'objet d'une location meublée à titre non professionnel (LMNP) c'est à dire que le bailleur loue un logement garni d'un mobilier suffisant pour qu’un locataire (le preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
 

BOI-IR-RICI-220-20, § 190
Les revenus du logement sont donc productifs de revenus taxables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
 

BOI-IR-RICI-220-20, § 200
La réduction Censi-Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales

dispositif censibouvard

 

BOI-IR-RICI-220-30, § 370
Logements éligibles
Seuls les immeubles à usage d'habitation destinés à la location meublée (exercée à titre non professionnel) sont éligibles à l'avantage fiscal.

 

BOI-IR-RICI-220-10-10, § 320
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, le logement doit se situer dans l'une des structures suivantes (liste limitative) :

Structure

Exemple - Remarques

Lien BOFiP

Établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées

EHPAD, logement foyer, etc.

BOI-IR-RICI-220-10-20, § 5 à 10

Établissement social ou médico-social qui accueille des adultes handicapés

Foyers d'accueil médicalisés, maisons d'accueil spécialisées, etc.

BOI-IR-RICI-220-10-20, § 20 et 30

Établissement délivrant des soins de longue durée

-

BOI-IR-RICI-220-10-20, § 40

Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément "qualité" ou l'autorisation prévue à l'article L.313-1 du Code de l'action sociale et des familles pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile relevant des 6° et 7° di I de l'article L.312-1 du même code.

Résidences non médicalisées
L'agrément ou l'autorisation doivent avoir été obtenus dans les 12 mois suivant la mise en exploitation de la résidence

BOI-IR-RICI-220-10-20, § 50 et 60

Résidence de tourisme classée : jusqu'au 31 décembre 2016
(plus éligible pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2017) 

Établissement commercial d'hébergement classé
Faculté pour le propriétaire bénéficiaire de la réduction d'occuper le bien dans la limite de 8 semaines/an sans remise en cause

BOI-IR-RICI-220-10-20, § 65
BOI-IR-RICI-220-10-10, § 400

Résidence avec services pour étudiants

La résidence doit être occupée par des étudiants à hauteur minimum de 70 %.
 

Remarque : 

La réduction d’impôt est subordonnée à l'occupation effective de la résidence par des étudiants et non pas seulement à l'affectation de l'immeuble à l'usage de résidence avec services pour étudiants.

CAA Nantes, 28 sept. 2017, n°15NT02565

BOI-IR-RICI-220-10-20, § 120 à 150

Ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié

-

BOI-IR-RICI-220-10-20, § 160 à 180

Nature des investissements éligibles

Seules certaines opérations sont éligibles :

  • l'acquisition de logement neuf,
  • les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA),
  • l'acquisition de biens achevés depuis au moins 15 ans :
    • qui ont fait l'objet d'une réhabilitation,
    • qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

 

Taux de la réduction d’impôts

Pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, le taux applicable est de 11 %.
BOI-IR-RICI-220-30, § 300

La base de la réduction Censi-Bouvard est plafonnée à 300 000 € par an mais le nombre de logements éligibles à la réduction n'est pas limité annuellement, le prix des logements est globalisé. Toutefois la base retenue ne peut pas excéder 300 000 € annuel.
BOI-IR-RICI-220-30, § 340 et 350

Pour les logements neufs et logements en l'état futur d'achèvement, le prix de revient à prendre en compte est = à prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions des intermédiaires + droits d’enregistrement ou TVA (si non récupérée) + taxe de publicité foncière. (Le prix de revient des meubles est exclu de l'assiette de la réduction)