Aeternia Patrimoine

SCI POUR TRANSMETTRE

Constituer une SCI (société civile immobilière) sera une bonne stratégie pour faciliter la gestion et la transmission de vos biens immobiliers, en évitant notamment à vos héritiers de se retrouver en situation d’indivision. La stratégie va également vous permettre de transmettre vos biens tout en conservant le contrôle et la gestion.

Principes et étapes de la stratégie SCI

 

Au préalable, nous ne saurions que trop vous recommander d’apporter une attention particulière à la rédaction des statuts de votre société, point sur lequel nous vous accompagnerons, au besoin avec l’appui d’un notaire expert en la matière.

 

3 cas de figure sont possibles :

  • Vous pouvez créer la SCI avant de faire l’acquisition des biens immobiliers, auquel cas c’est la SCI qui procédera aux investissements, soit au moyen d’un crédit bancaire, soit au moyen d’un apport en compte courant de la part des associés.

  • Vous pouvez apporter à la SCI des biens existants : vous serez alors exonéré des droits d’enregistrement. L’apport ainsi réalisé sera constaté dans les comptes de la SCI en tant qu’apport de ou des associés, et pourra modifier la répartition du capital social.

  • Vous pouvez vendre vos biens à la SCI : cette transaction est alors soumise aux droits d’enregistrement de 5,80 % de la valeur du bien. La SCI procédera alors aux acquisitions au moyen d’un prêt bancaire, ou grâce au compte courant mis à sa disposition par ses associés. La SCI remboursera ensuite son prêt ou l’avance de ses associés grâce, par exemple, aux revenus locatifs générés. Cette alternative vous permet, accessoirement, de récupérer des liquidités par le biais de cette vente, et de refinancer le bien au moyen de crédits aujourd’hui peu coûteux.

Fiscalité de la SCI

 

Une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (choix par défaut) ou opter pour l’impôts sur les sociétés (IS).

 

  • Dans le cas d’une fiscalité à l’IR (impôt sur le revenu), les revenus perçus par la SCI (loyers) sont imposés, entre les mains de chaque associé à proportion de ses parts dans la SCI, au barème de l’impôt et aux prélèvements sociaux, dans la catégorie des revenus fonciers.

  • Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), c’est alors la société qui est imposée à 15 % jusqu’à 38 120 € de résultat et 28 % au-delà. Puis, si les associés veulent percevoir des revenus, il faut faire une distribution de dividendes, avec application de la fiscalité spécifique à ce revenu (flat tax à 12,8% + prélèvement sociaux de 17,2% ou revenus soumis au barème de l’impôt, les dividendes sont alors soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers RCM après un abattement de 40 % et déduction de la CSG à hauteur de 6,8 %).

Pourquoi transmettre par la SCI ?

 

La SCI vous permet de réduire le coût de la transmission : 

- Si la société s’est endettée pour acheter le(s) bien(s), elle dispose d’un passif important qui vient minorer la valeur des parts sociales. Il est donc moins cher de transmettre les parts sociales de la SCI que le ou les immeubles directement qui ne bénéficient pas de ce calcul de valorisation comptable « actif moins passif ».

- En donnant seulement la nue-propriété des parts sociales à vos enfants, les droits de donation seront moins importants car calculés sur une base moins importante. Lors de votre disparition, vos enfants deviendront plein propriétaire de tout le patrimoine immobilier de la SCI sans payer d’impôt supplémentaire. En SCI, à la différence de cette stratégie également applicable aux immeubles détenus en direct, vous pourrez conserver toute latitude de gestion en tant que gérant.

Dans tous les cas, un abattement de 100 000 € est appliqué sur la valeur donnée (entre parent et enfant, utilisable tous les 15 ans).

Points à respecter

 

La SCI impose des contraintes de gestion : tenue de comptabilité, assemblée générale annuelle. Chaque année, dans les 6 mois de la clôture de l’exercice, vous devrez en tant que gérant, présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés.

 

 

La SCI ne peut pas avoir une activité commerciale (uniquement civile) donc la location meublée d’un bien détenu par une SCI est impossible (cela entraînerait le passage à l’impôt sur les sociétés de la SCI).

 

Il faut vérifier que les immeubles que vous prévoyez d’apporter ou de vendre à la SCI ne font pas l'objet d'un engagement de conservation ou de location souscrit dans le cadre d'un dispositif fiscal (Pinel, Scellier, etc.). Sinon le transfert à la société constituera une rupture de cet engagement et entraînera la remise en cause intégrale des avantages fiscaux qui vous avaient été accordés.

 

La détention de votre résidence principale dans une SCI n’est pas une bonne idée et peut vous faire perdre certains avantages civils et fiscaux (abattement de 30 % au titre de l’IFI, exonération de la plus-value en cas de cession pour les associés n’y habitant pas, en cas de décès bénéfice d’un droit viager au logement, etc.), que vous auriez en cas de détention en "direct".

Coûts liés à l’opération

 

Même si les coûts de création et d’une gestion d’une SCI peuvent paraître négligeables au regard des avantages patrimoniaux et fiscaux entraînés par le montage, il convient néanmoins d’avoir conscience des frais inhérents à cette stratégie.

Il vous faudra envisager un budget d’environ 2 000 € pour la création et la mise en place par un professionnel (notaire, avocat, etc.). Il vous faudra également prendre en compte les frais annuels de comptabilité et de suivi juridique, de l’ordre de 700 à 800 € pour une SCI à l’IR ou 1 000 à 1 500 € pour une SCI à l’IS.