📊 Le conseil clé : Le barème fiscal de l’article 669 du CGI est une règle « aveugle » qui fixe la valeur de l’usufruit selon l’âge. En revanche, pour un démembrement de SCPI réellement performant et sécurisé, seul un calcul de valorisation économique basé sur les flux réels permet d’éviter le risque de redressement fiscal et d’optimiser votre rentabilité financière. C’est ici que l’expertise d’Aeternia intervient pour transformer un montage standard en une stratégie sur mesure.
Vous souhaitez transmettre votre patrimoine ou optimiser votre trésorerie à Bordeaux ? Le démembrement de SCPI est souvent la solution idéale. Cependant, une question cruciale se pose : combien vaut réellement votre usufruit ? La plupart des épargnants (et même certains conseillers) se contentent d’appliquer une grille préétablie par l’administration. Pourtant, cette méthode simpliste peut s’avérer dangereuse ou peu rentable. Chez Aeternia Patrimoine, nous pensons que votre épargne mérite une précision d’orfèvre.
Le barème fiscal est l’outil standard utilisé pour les donations simples au sein de la famille. Il définit la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon une grille fixe basée sur l’âge de l’usufruitier.
L’avantage : Il est incontestable par le fisc lors d’une donation gratuite.
L’inconvénient : Il ne tient absolument pas compte du rendement réel de la SCPI, de la durée du placement ou des taux d’intérêt actuels.
Ainsi, si vous avez 55 ans, l’administration décrète que votre usufruit vaut 50 %. Mais si la SCPI que vous choisissez rapporte 6 % par an, la réalité économique est bien différente de ce chiffre arbitraire.
Dès lors que vous sortez du cadre d’une simple donation (par exemple pour une vente d’usufruit à votre société ou un démembrement temporaire), le barème fiscal ne suffit plus. Le fisc exige alors une valorisation économique.
Contrairement à la grille fiscale, nous utilisons des formules financières précises. Nous calculons la Valeur Actuelle Nette (VAN) des revenus que la SCPI va distribuer sur la période choisie. La formule mathématique que nous utilisons est la suivante :
Où :
est la valeur de l’usufruit.
représente le dividende attendu chaque année.
est la durée du démembrement.
est le taux d’actualisation (basé sur le marché).
Par conséquent, cette méthode permet de fixer un prix juste. Elle protège l’acheteur et le vendeur, tout en maximisant l’efficacité fiscale du montage.
Pourquoi insister sur cette différence ? Parce que l’administration fiscale est très vigilante sur les montages de démembrement de SCPI à Bordeaux et partout en France.
Si vous vendez un usufruit à votre entreprise à un prix basé sur le barème fiscal alors que la valeur économique est bien plus basse, le fisc peut requalifier l’opération en « abus de droit » ou en « acte anormal de gestion ». Toutefois, avec un rapport de valorisation établi par notre cabinet au Bouscat, vous disposez d’une preuve solide de la rationalité de votre opération.
Au cabinet, nous ne nous contentons pas de vous proposer des produits. Nous agissons comme des architectes de votre patrimoine.
Analyse du rendement : Nous étudions l’historique et les prévisions de la SCPI sélectionnée.
Calcul financier : Nos outils déterminent le taux d’actualisation le plus cohérent avec le marché actuel.
Sécurisation juridique : Nous rédigeons une note de synthèse expliquant le choix de la valorisation pour votre dossier fiscal.
En somme, choisir la valorisation économique avec Aeternia, c’est choisir la sérénité face à l’administration tout en boostant la performance de votre investissement.
Consultez les dernières recommandations du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) concernant l’évaluation des droits sociaux démembrés.
Souhaitez-vous que je réalise une première simulation comparative entre barème fiscal et valeur économique pour votre projet de démembrement ? Rien ne plus simple, réservez votre créneau ici :
Prenez rendez-vous au Bouscat pour sécuriser votre montage SCPI.
Le barème fiscal est-il interdit pour un démembrement temporaire ? Non, il n’est pas interdit, mais il est souvent inadapté. Si la valeur fiscale est déconnectée de la réalité des loyers perçus, le risque de redressement est réel.
Est-ce que cela coûte plus cher de faire une valorisation économique ? Cela demande un travail d’analyse plus poussé de la part de votre conseiller. Cependant, l’économie d’impôt et la sécurité gagnée rentabilisent largement cet investissement initial.
Peut-on utiliser cette méthode pour des GFI (Forêts) ? Absolument. Le démembrement de GFI est un excellent outil de transmission, et la valorisation économique y est tout aussi pertinente pour respecter la réalité biologique de la forêt.
Que se passe-t-il si la SCPI augmente son dividende ? C’est tout l’intérêt de notre calcul. Nous intégrons des scénarios de croissance pour que la valorisation reste juste tout au long du démembrement.
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