Acheter la nue-propriété d’un bien immobilier

L’investissement immobilier en nue-propriété vous ouvre de nombreuses opportunités patrimoniales dans des conditions financières et fiscales avantageuses.

Cette stratégie peut aussi bien être efficace dans un objectif de préparation de la retraite, que de développement du patrimoine ou de transmission.

Rappel de ce qu’est la nue-propriété

Quand vous êtes plein propriétaire d’un bien immobilier vous bénéficiez de tous les droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, le vendre. Ces droits peuvent être distingués, on parle alors de démembrement, avec un usufruitier qui va pouvoir occuper le bien et en percevoir les revenus,  tandis que le nu-propriétaire bénéficie d’un droit de propriété qui lui permettra de détenir le bien en pleine propriété au terme de l’usufruit.

Cette situation peut être de fait suite à une succession par exemple, quand le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la succession.

Mais on peut aussi se soumettre volontairement à ce schéma, et vous avez la possibilité d’acheter seulement une composante d’un immeuble : la nue-propriété.

MÉCANISME PATRIMONIAL

Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une  personne morale (société, bailleur social, collectivité territoriale) qui achète l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 10 et 20 ans selon les programmes commercialisés.

Pendant la durée du démembrement, vous ne pouvez pas occuper le bien, ni en percevoir les revenus. Ce n’est qu’au terme de la durée de l’usufruit que vous serez pleinement propriétaire de l’appartement, sans coût supplémentaire. 

En contrepartie de cet abandon de revenu, vous avez bien entendu un avantage conséquent, qui consiste en une décote qui représente généralement entre 30 et  40 % par rapport au prix pleine propriété du bien. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété est réduit !

MODES DE FINANCEMENT

Votre investissement peut se faire au comptant (grâce à un capital dont vous disposez) ou à crédit si vous avez la capacité à en amortir les échéances sans loyer en face pendant toute la durée du démembrement. 

AVANTAGES FISCAUX

Seul l’usufruitier peut être taxable à l’IFI sur la valeur de la pleine propriété. L’investissement que vous réalisez en nue-propriété ne rentre donc pas dans cette assiette

Si l’opération a été réalisée à crédit, vous pourrez déduire les intérêts du crédit immobilier de vos autres revenus fonciers

POUR QUI ?

De multiples profils d’investisseurs sont attirés et intéressés par ce schéma d’investissement. Le procédé s’adressera tout particulièrement :

• à un investisseur qui souhaite effectuer un placement immobilier serein sans contrainte de gestion : aucune dépense imprévue ni aucun risque locatif
• à un épargnant qui souhaite bénéficier d’une valorisation mécanique qui résulte de la récupération automatique de la pleine propriété au terme du démembrement de propriété, sans fiscalité, ni sur le revenu, ni sur la revente, à prix de marché identique
• à un particulier qui souhaite profiter d’une résidence principale ou secondaire au terme, sur une zone très tendue, pour bénéficier de la décote lui permettant cet accès
• à des contribuables concernés par l’IFI qui souhaitent arbitrer des biens détenus en pleine propriété pour cette stratégie, afin de faire sortir ce capital de l’assiette IFI
• à des investisseurs fortement fiscalisés, et intéressés pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers
• à des clients souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine. La transmission, dans le cadre d'un investissement en nue-propriété, est optimisée par le fait que l'évaluation du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donation sont ainsi nettement réduits alors même que le donataire devient, au terme de l'usufruit temporaire, automatiquement plein propriétaire. De plus, le barème utilisé pour le calcul de la valeur fiscale de la nue-propriété est différent du barème économique et cette différence est optimisante.